存量住房买卖经纪服务相关市场的认定

【裁判要旨】

基于在竞争主体、服务对象和内容、佣金收取方式、行业规范要求等方面存在明显不同，无论从需求替代还是从供给替代的角度分析，对于存量住房买卖经纪服务相关市场而言，存量住房租赁经纪服务、存量非住房买卖经纪服务、新建住房买卖经纪服务、存量房买卖自行成交等，一般对其不构成紧密替代。

【关键词】

滥用市场支配地位 存量房 买卖经纪服务 相关市场

【基本案情】

在上诉人王某与被上诉人北京某房地产经纪公司、北京某融资担保公司滥用市场支配地位纠纷案中，2016年2月，王某、北京某房地产经纪公司、案外人苗某某共同签订涉案房屋买卖合同。同日，三方共同签订涉案居间合同，约定按照房屋交易总额的2.2%收取居间代理费，由王某承担；还约定本次交易的后续手续由北京某融资担保公司办理，并另行签署相关合同。同日，王某、北京某融资担保公司、案外人苗某某共同签订涉案交易保障合同，约定北京某融资担保公司提供保管与交易相关的产权资料等十三项交易保障服务，保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，由王某承担。

交易完成后，王某认为北京某房地产经纪公司存在滥用市场支配地位的行为，故向北京知识产权法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求判令北京某房地产经纪公司退还王某支付的居间代理费2250元、保障服务费9750元及合理支出8000元。

一审法院认为，北京某房地产经纪公司在本案相关市场范围内不具备市场支配地位，判决驳回王某的诉讼请求。王某不服，向最高人民法院提起上诉。

最高人民法院认为，本案相关市场应为北京市全域存量住房买卖经纪服务市场，2016年北京某房地产经纪公司在本案相关市场范围内具有市场支配地位，王某提交的现有证据不能证明北京某房地产经纪公司实施了滥用市场支配地位行为，于2022年12月14日判决驳回上诉，维持原判。

【裁判意见】

最高人民法院二审认为，关于本案相关商品市场的界定，从需求替代的角度分析界定相关商品市场时，一般根据需求者对于商品特性、功能和用途的需求、质量的认可、价格的接受以及获取的难易程度等因素，确定由需求者认为具有较为紧密替代关系的一组或者一类商品所构成的市场为相关商品市场。从供给替代的角度分析界定相关商品市场时，可以综合考虑其他经营者进入市场的意图和能力、承担的成本与风险、克服的市场障碍、需要的时间等因素。

本案中，王某主张本案的相关服务市场应当界定为存量住房买卖经纪服务市场；北京某房地产经纪公司认为应当界定为新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场。对此具体分析如下：

（1）关于本案被诉垄断行为直接影响的商品及其特点

本案中，王某主张北京某房地产经纪公司在提供存量住房买卖经纪服务过程中实施了反垄断法第十七条第一款禁止的滥用市场支配地位行为主要包括：以交易房价2.2%的比率收取居间服务费的行为属于以不公平的高价销售商品或者提供服务；要求王某同时签订涉案居间合同和交易保障合同属于搭售行为；涉案交易保障合同同时提供十三项交易保障服务属于搭售行为；交易完成后才提供发票给王某属于附加不合理交易条件行为等。显然，本案被诉垄断行为直接涉及的系北京某房地产经纪公司提供的存量住房买卖经纪服务。《房地产经纪管理办法》第三条规定：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”第七条第一款规定：“本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。”第十五条第一款规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：（一）营业执照和备案证明文件；（二）服务项目、内容、标准；（三）业务流程；（四）收费项目、依据、标准；（五）交易资金监管方式；（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；（八）法律、法规、规章规定的其他事项。”第三款规定：“房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。”依据上述规定，结合本案证据，本案所直接涉及的存量住房买卖经纪服务具有如下特点：第一，竞争主体为依法设立的房地产经纪机构。第二，服务对象为存量住房的出售人和买受人，服务内容系为存量住房买卖提供居间服务，因此，交易规模与房地产经纪服务机构所拥有的房源和客源的数量直接相关。第三，价格竞争主要体现在收费比率，即按照房屋买卖交易价格多少比率收取佣金。第四，行业规范要求与房地产经纪机构代理销售商品房项目明显不同，具体要求主要包括：公示服务项目、内容、标准，收费项目、依据、标准，交易资金监管方式等；且需要按照政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同示范文本，与委托人签订合同。

（2）关于存量住房租赁经纪服务应否纳入本案相关服务市场范围

首先，从服务性质而言，存量住房租赁经纪服务与存量住房买卖经纪服务虽然均为向委托人提供中介服务，但是服务对象和服务内容显然不同，前者系向有出租房屋需求的出租人和有租赁房屋需求的租房人提供中介服务，而后者系向有卖房需求的出卖人和有买房需求的买受人提供中介服务，如涉案居间合同载明服务对象为出卖人苗某某、买受人王某，服务内容包括北京某房地产经纪公司提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，促成交易双方签署合法有效的买卖合同等，无论服务对象还是服务内容均明显不同于房屋租赁经纪服务。其次，两者行业规范要求并不相同，《房地产经纪管理办法》第十五条第一款第七项规定，政府主管部门或者行业组织分别制定房屋买卖合同、房屋租赁合同以及相应的房地产经纪服务示范文本。第三，从服务价格而言，根据在案证据，房屋买卖经纪服务佣金系根据房屋买卖合同的价款按照一定比率收取，而房屋租赁经纪服务佣金一般按照房屋租赁合同1个月租金收取，两者服务价格相差悬殊。故，从需求者角度，无论从服务内容还是从服务价格等方面，存量住房租赁经纪服务与存量住房买卖经纪服务都不构成需求替代。第四，虽然北京某房地产经纪公司提交证据证明中原地产、我爱我家、麦田房产等房地产经纪服务机构均存在经纪人同时提供房屋租赁和买卖经纪服务情况，但是，由于存量住房租赁市场和存量住房买卖市场的房源和客源信息均不相同，对于存量住房买卖市场经纪服务需求而言，存量住房租赁市场经纪服务显然难以与存量住房租赁市场经纪服务形成紧密替代关系。综上所述，存量住房租赁经纪服务不应当纳入本案相关服务市场。

（3）关于存量非住房买卖经纪服务应否纳入本案相关服务市场范围

首先，从房地产买卖经纪服务所涉及的房屋性质和用途而言，一般区分为用于居住使用的房屋，简称住房；用于工业、商业等非居住使用的房屋，简称非住房。如王某提交的中介协会出具的成交情况载明，按照规划用途划分，存量房可分为存量住房、公寓、商业写字楼、工业厂房等，其中，存量住房包括商品住房、自住型商品房、经济适用住房、两限房、公共租赁住房等保障性住房。其次，由于住房的性能和用途在于满足普通人的生活居住，而非住房的性能和用途在于满足商业生产经营使用，因此，从需求替代角度分析，对于住房购买者而言，不会由于住房买卖经纪服务费用上涨等因素转换为非住房购买者；同理，对于住房销售者而言，亦不会由于住房买卖经纪服务费用下降等因素转换为非住房销售者。第三，从供给替代的角度分析，由于住房与非住房的商品性能和用途完全不同，住房供给与商业写字楼、工业厂房等的非住房供给，从土地使用权的获得、建筑许可证的取得、上市交易条件等方面均不具有紧密替代关系。第四，即使房产经纪服务提供者从市场准入的角度，既可以提供住房买卖经纪服务，又可以提供非住房买卖经纪服务，但是，由于存量住房和存量非住房的买方、卖方从需求角度和供给角度均不具有紧密替代关系，相应地存量住房和存量非住房买卖经纪服务亦不具有可替代性。因此，本案相关服务市场应当不包括存量非住房买卖经纪服务。

（4）关于新建住房买卖经纪服务应否纳入本案相关服务市场范围

首先，新建住房、存量住房的商品来源、交易方式，交易价格、居住体验等都不相同，从房屋的购买者角度，北京某房地产经纪公司并没有提交证据证明存量住房的购买者由于存量住房买卖经纪服务价格的上涨会转而购买新建住房，并且成为新建住房买卖经纪服务的需求者；从房屋出售者的角度，由于新建住房提供者为房地产开发商，而存量住房提供者为已经取得房地产登记证书的房屋产权人，两者之间不可能由于存量住房买卖经纪服务价格的变动而发生转换。其次，新建住房买卖经纪服务与存量住房买卖经纪服务的服务方式、收费价格和收费方式明显不同，新建住房买卖经纪服务的服务方式系经纪服务公司接受房地产开发商的单方面委托，且价格及收费计算方式均系由双方约定；而存量住房买卖经纪服务的服务方式系经纪服务公司接受房屋买方和卖方的委托，提供中介服务，收费方式系由购房人向经纪服务机构交付，收费计算方式必须向社会公示，显然，从收费价格和收费方式角度，新建住房买卖经纪服务与存量住房买卖经纪服务不构成需求替代。再次，即使房产经纪服务提供者从市场准入的角度，既可以提供新建住房销售代理经纪服务，又可以提供存量住房买卖经纪服务，但是，由于新建住房和存量住房的买方、卖方从需求角度和供给角度均不具有紧密替代关系，相应地新建住房和存量住房买卖经纪服务亦不具有可替代性。因此，本案相关服务市场应当不包括新建住房买卖经纪服务。

（5）关于存量房买卖自行成交市场应否纳入本案相关服务市场范围

相关市场界定的目的是为了明确经营者所面对的竞争约束，合理认定经营者的市场地位，并正确判断其行为对市场竞争的影响。判断存量房买卖自行成交市场是否纳入本案相关服务市场范围，关键在于自行成交市场是否对存量房经纪服务市场构成竞争约束。首先，从交易性质而言，本案所涉及的系存量房买卖经纪服务，存在三方交易主体，出卖人、买受人和房地产经纪机构，而存量房买卖自行成交市场仅有两方主体，出卖人和买受人。其次，从需求者的角度而言，存量房出卖人和买受人选择自行交易，就必然不会选择通过房地产经纪机构完成交易。再次，根据北京某房地产经纪公司提供的相关证据，首都之窗网站上提供了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》的合同模板，与本案所涉及的通过房地产经纪机构完成交易的存量住房房屋买卖合同模板并不相同。复次，北京某房地产经纪公司提供的相关证据还显示，百度贴吧、北京论坛、首都之窗等网站上均可以查询到个人发布的二手房源信息，知乎、房天下、水木社区、简书创作社区、凤凰网等网站可以查询到二手房自行成交的经验总结及优势介绍，在存量房买卖自行成交市场存在大量实践的情况下，由于选择自行成交的买受人并不需要支付中介服务费用，交易价格的差异，使得存量房买卖自行成交市场对存量住房买卖经纪服务市场不会构成竞争约束。故本案相关服务市场应当不包括存量房买卖自行成交市场。

综上所述，本案相关服务市场应当界定为存量住房买卖经纪服务市场。北京某房地产经纪公司认为本案相关服务市场应当包括新建住房、存量住房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场，无事实和法律依据。