王某某、北京链家房地产经纪有限公司等滥用市场支配地位纠纷民事二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法知民终1463号

上诉人（原审原告）：王某某。

被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司。

被上诉人（原审第三人）：北京中融信融资担保有限公司。

上诉人王某某因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）滥用市场支配地位纠纷一案，不服北京知识产权法院于2020年6月28日作出的（2017）京73民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，因涉及链家公司商业秘密，于2020年11月25日不公开开庭审理本案。上诉人王某某的委托诉讼代理人张正鑫，被上诉人链家公司的委托诉讼代理人王焱，被上诉人中融信公司的委托诉讼代理人马晨、鲁学振到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求；或将本案发回重审。事实与理由：

（一）原审判决关于本案签约履约情况、相关市场、市场支配地位，滥用行为等相关事实认定不清。1.原审判决认定的事实与王某某及链家公司、中融信公司签订的“（2017）京73民初第561号案无争议事实确认”（以下简称三方事实确认书）中确认的事实不一致，且王某某与链家公司、中融信公司在2018年6月1日之后均未提交新证据。2.原审判决错误记载王某某的观点，客观上剥夺了王某某的辩论权。

（二）原审判决事实认定、适用法律均有错误。1.界定相关市场违反法律规定。首先，原审判决将“存量房买卖自行成交”市场纳入本案相关服务市场，违反了《中华人民共和国反垄断法》（2008年施行，以下简称反垄断法）第十二条第二款关于相关市场的规定。其次，原审判决在界定相关地域市场时，未分析北京市城六区房产经纪服务与郊区房产经纪服务的需求替代，也未考虑分析供给替代的必要性。再次，本案不需要通过“假定垄断者测试”方法来界定相关市场。2.认定市场支配地位采用的标准错误。首先，原审判决认定市场支配地位时，采用“以市场份额为主兼顾其他市场因素”的标准，违反了反垄断法第十七条第二款、第十八条、第十九条相关规定。其次，原审判决采用的市场份额认定参数错误。原审判决将房地产经纪服务公司分支机构个数及经纪人个数作为认定市场份额的参数明显错误。再次，原审判决在分析市场支配地位的其他因素时存在诸多事实认定错误，比如分析链家公司控制房源、客源能力时，明显对房源、客源相关事实认定不清。3.是否构成滥用市场支配地位相关事实认定、法律适用均有错误。首先，在认定不公平高价部分，原审判决对链家公司在2016年度大幅度上涨费率的行为避而不谈，链家公司涨价行为是否属于正常幅度涨价，是否明显高于成本增长幅度，判决书中均没有论述，事实上，2.2%的费率是链家公司制定的，与成本比较，应属于不公平高价。其次，在认定居间服务与交易保障服务搭售部分，原审判决认定交易保障服务提供者“只向自己合作的房产经纪机构及需求者提供交易保障服务，不单独参加市场竞争”，进而认定交易保障服务不构成独立的产品及相关市场这一观点不具有事实依据，且原审判决认定链家公司要求王某某一并签订《居间服务合同》（以下简称涉案居间合同）及《房屋交易保障服务合同》（以下简称涉案交易保障合同）的行为具有正当性是在鼓励违法，这一观点也与原审判决认定的中融信公司十三项交易保障服务一并提供不具有正当性的结论自相矛盾。

（三）原审法院审理程序违法。1.原审法院严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正，以下简称2017年修正的民事诉讼法）关于审限的规定。2.原审法院根据链家公司申请，不公开开庭审理本案违反2017年修正的民事诉讼法相关规定。原审时，链家公司以其提交的12份证据属于商业秘密为由，申请本案不公开开庭审理，但链家公司提交的相关12份证据不属于商业秘密。

链家公司辩称：（一）原审判决认定事实清楚。原审审理过程中，原审法院已经对王某某、链家公司、中融信公司提出的所有证据进行了审查，王某某陈述了其举证和质证意见，已经充分行使了其诉讼权利。（二）原审判决适用法律正确。1.关于本案相关服务市场和地域市场的界定，原审判决从相关市场界定的步骤与方法入手，综合考虑本案相关市场实际情况和各方提供的证据，以与案件相关的最细分的服务为目标服务、以与案件相关的最小地域为目标地域，分别从需求替代和供给替代角度分析了是否存在对目标服务、目标地域构成紧密替代的其他服务和其他地域，在此基础上正确认定了本案所涉相关市场范围，且原审法院并没有按照假定垄断者测试方法认定本案相关市场。2.关于市场支配地位采用的认定标准是否错误的问题，反垄断法第十七条第二款、第十八条、第十九条共同规定了市场支配地位的概念以及如何认定是否具有市场支配地位，原审法院正确适用上述法律规定，对本案市场支配地位相关问题进行了详细的分析和认定。3.关于链家公司相关行为没有构成滥用的认定是否存在错误的问题，原审判决在已经认定链家公司不具备市场支配地位的前提下，原则上可以不对相关行为是否构成滥用进行评述，原审判决在结合各方主张、考虑在案相关证据的基础上，认定链家公司不存在不公平高价、搭售和附加不合理条件行为，事实认定清楚、法律适用正确。（三）原审法院审理程序合法。鉴于反垄断案件的复杂情况，原审法院先后多次组织庭前会议，积极推进本案的审理工作。在审理过程中，原审法院充分保障和便利当事人行使诉讼权利，不存在任何违反法定程序的行为。链家公司对提出的12份证据为何是保密证据作了详细说明，原审法院在听取双方意见后，认定上述12份证据为保密证据，决定不公开审理，完全符合法律规定。综上，链家公司请求驳回上诉，维持原判。

中融信公司辩称：同意链家公司二审答辩意见。

王某某向原审法院提起诉讼，原审法院于2017年6月29日立案受理。王某某起诉请求：1.判令链家公司退还王某某支付的居间代理费2250元及保障服务费9750元，并为王某某出具发票。2.判令链家公司支付王某某因维权产生的合理支出8000元。事实与理由：2016年2月19日，王某某通过链家公司购买了位于北京市石景山区的二手房屋一套（以下简称涉案房屋），约定房屋总价（涉及个人隐私予以删除）万元，中介费用按照房屋总价2.7%的基础上便宜2050元计算，共计56000元。实际签订合同时，链家公司要求王某某同时签订涉案居间合同和交易保障合同，其中，居间合同的签订主体为链家公司，费用为房屋总价的2.2%，共计45250元；交易保障合同中列明的服务方为中融信公司，费用为房屋总价的0.5%，共计10750元。王某某认为，链家公司在2016年度北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场中具有市场支配地位，存在滥用行为，违反了反垄断法及《最高人民法院关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》（法释〔2012〕5号，以下简称反垄断法司法解释），损害了王某某的合法权益。具体理由如下：

（一）链家公司在2016年度北京市城六区存量房买卖经纪服务市场中具有市场支配地位。本案的相关服务市场应界定为存量住房买卖经纪服务市场。链家公司在2016年度北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场中的份额超过61%，可以推定其具有市场支配地位。同时，链家公司具有雄厚的财力、领先的技术条件、庞大的门店及经纪人数量、具有控制房源和客源的能力，并凭借其支配地位导致存量住房的买卖双方对其在交易上有依赖，从而能够控制相关市场上的服务价格，应认定其具有市场支配地位。

（二）链家公司在为王某某提供存量住房买卖经纪服务时存在滥用市场支配地位的行为。第一，链家公司以不公平高价向王某某提供服务。存量住房买卖经纪服务市场是与民生密切相关的市场，住宅买卖居间服务费上涨不公平不合理。链家公司采取2.2%的居间服务费率，且不随市场供需关系做调整，不符合价格规律。链家公司在实行市场调节价后立即大幅度涨价的行为不具有正当理由。在相关市场内，主要经营者的价格及收费模式相同，该服务与租赁居间服务成本接近，但价格悬殊过大。因此，链家公司2.2%的居间服务费属于不公平的高价。第二，链家公司将交易保障服务与居间服务捆绑交易，合并定价。链家公司提供的居间服务与交易保障服务，本质上属于两种不同的服务，可以独立存在。而王某某与链家公司签订涉案居间合同时，链家公司要求王某某一并签署涉案交易保障合同，没有任何选择权。链家公司行为不属于行业惯例，也没有其他正当理由，属于反垄断法意义上的搭售行为。第三，涉案交易保障合同以格式条款将十三项服务内容捆绑交易，合并定价。王某某与链家公司一并签署涉案居间合同和十三项交易保障合同时，对十三项服务内容没有任何选择权。居间服务与交易保障服务本质上属于两种不同的服务，可以独立存在。故链家公司将十三项交易保障服务一并提供的行为不属于行业惯例，也没有其他正当理由，同样属于反垄断法意义上的搭售行为。第四，链家公司未给王某某出具发票属于附加其他不合理条件。王某某在向链家公司交纳费用时曾索要发票，链家公司以需在交易完成后由总部出具为由，多次拒绝王某某要求开具发票的请求。因发票的开具时间属于付款条件，链家公司规定过户后出具发票的行为属于在交易时附加不合理交易条件的行为。第五，虽然交易保障服务本身不构成独立的相关市场，但交易保障服务所涉及的贷款服务可独立为存量住房买卖贷款服务市场。链家公司将居间服务与交易保障服务进行搭售，会在交易保障服务所涉及的存量住房买卖贷款服务市场上产生排除、限制竞争的效果。

链家公司原审辩称，王某某的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。事实与理由如下：

（一）本案相关市场应为北京市新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场。关于本案相关地域市场，应当界定为北京市全部区域，王某某对相关地域市场的界定明显过窄，其诉讼主张缺乏事实和法律依据。第一，从政策、工作和生活的角度来看，其他区正与城六区快速同质化，不能证明城六区与其他区之间不存在替代关系。第二，主要房产经纪服务提供者的经营范围基本涵盖北京市全部区域，提供的是全市一体化服务而不区分城六区与其他区。第三，仅在北京市郊区经营的房产经纪服务提供商，也能为购买城六区房屋的消费者提供服务，对于城六区的房产经纪服务构成供给替代。第四，王某某仅依据与房产经纪服务市场无任何直接关联的政府宏观性文件以及百度截图等作出判断，并未对相关地域市场界定做任何替代性分析，界定的地域市场明显过窄，其诉讼主张缺乏事实和法律依据。

关于本案相关服务市场，应当界定为新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场，王某某对相关服务市场的界定明显过窄且缺乏事实和法律依据。第一，存量房中的存量非住房经纪服务与存量住房经纪服务具有同质性，并且在行业准入、专业技能、行业实践等方面，其他存量房经纪服务对存量住房经纪服务构成显著的供给替代。第二，在行业准入、专业技能、行业实践等方面，存量房租赁经纪服务对存量房买卖经纪服务构成供给替代。第三，在行业准入、专业技能、行业实践等方面，为新房提供的买卖、租赁服务能对存量房经纪服务构成显著的供给替代。第四，从自行成交的可行性、市场交易实践等方面来看，存量房买卖自行成交对存量房买卖经纪服务构成显著的需求替代。

（二）链家公司在相关市场不具备市场支配地位，王某某提交的证据不足以认定链家公司具备市场支配地位。第一，链家公司在相关市场上的市场份额不足50%，不应被推定为具有市场支配地位。第二，链家公司并未自认其在相关市场上具有市场支配地位，特定语境下的宣传语不能被视为链家公司自认。第三，链家公司并没有控制房源或货源的能力，实际上也没有控制房源和客源。第四，综合考虑链家公司及竞争对手的财力及技术条件，链家公司并不足以对其他竞争者构成障碍。第五，从行业竞争状况来看，链家公司在实际经营活动中受到了一系列的竞争约束，无法对竞争产生阻碍。综上，链家公司认为，在其主张的相关市场上，不具有市场支配地位。

（三）即使假设链家公司在相关市场具有支配地位，链家公司以交易房价2.2%的比率收取居间服务费的行为也不属于“以不公平的高价销售商品”。第一，链家公司的居间服务费率并不属于“不公平高价”。王某某始终未说明何为“公平价格”，也未证明链家公司的价格如何构成“不公平高价”，且王某某关于“价格涨幅明显超过成本增长幅度”的主张缺乏事实和法律依据。第二，本案发生时居间服务的定价已经属于市场定价，2.2%的居间服务费率是市场普遍采用的费率，是源自其优秀的服务以及真房源承诺等一系列措施，具有正当性和合理性。

（四）即使假设链家公司在相关市场具有支配地位，链家公司在向王某某提供房屋居间服务过程中也不存在搭售房屋交易保障服务的行为，其行为具有正当理由，王某某的主张缺乏事实和法律依据。第一，本案中交易保障服务是由第三人提供，且在买家和卖家都同意的情况下，链家公司允许不购买交易保障服务，并未强制要求买家和卖家必须同时购买居间服务和交易保障服务。第二，交易保障服务与居间服务实际上是一体化的服务，前者并不构成一个独立的相关市场。交易保障服务实际上是房产经纪服务提供商为确保其提供的居间服务顺利完成而衍生的增值服务，实践中并不存在脱离某一特定居间服务而单独提供交易保障服务的服务者。第三，链家公司行为不具备强制性，具有正当性，符合交易习惯，且没有产生排除、限制竞争的效果。链家公司与第三人合作提供居间服务与交易保障服务有助于提高交易效率与交易安全，有利于维护链家公司的商誉与利益。交易保障服务不构成独立的市场，自然也不会具有反竞争的效果。

（五）涉案交易保障合同将十三项服务一并提供，不属于搭售行为，符合行业惯例且具有正当理由。第一，本案中交易保障服务实际由第三人提供，王某某要求链家公司承担法律责任缺乏事实和法律依据。第二，多家公司均将多项交易保障服务内容共同出售，这是行业惯例。第三，第三人同时提供十三项交易保障服务内容具有正当理由，有利于提高交易效率，保障当事人信息安全和交易安全，维护链家公司和第三人的商誉。

（六）链家公司关于须于交易完成后开具中介费发票的规定不属于“在交易时附加其他不合理的交易条件”，且具有正当理由。第一，链家公司从未把不提供发票作为向消费者提供居间服务的前提条件，不构成“附加其他不合理的交易条件”。第二，链家公司在涉案房产过户后才能提供发票，符合法律法规的规定。在未过户之前，交易都存在不成功的风险，若未成功过户，链家公司将按照承诺退还全部代理费，链家公司行为符合《中华人民共和国发票管理办法实施细则》《企业会计准则第14号——收入》的规定。第三，在实践中，链家公司均在过户之后向客户开具发票。

（七）链家公司要求一并签订涉案居间合同及交易保障合同的行为不会在交易保障服务市场内产生限制、排除竞争的效果。第一，行业中主要的交易保障服务提供者都只向自己合作的房产居间服务机构的消费者提供交易保障服务，它们不单独参与市场竞争，因此交易保障服务不构成独立的相关市场。第二，由于居间服务与交易保障服务具有紧密联系，实践中二者都是被共同提供来参与市场竞争，构成高度一体化的系统市场，分析对竞争的影响时应基于系统市场来进行。第三，假设交易服务市场构成独立相关市场，链家公司与第三人合作提供居间服务和交易保障服务也不会明显排除、限制市场竞争，反而能够提高消费者福利，且具有促进竞争的效果。

（八）王某某关于返还部分合同价款及赔偿合理支出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。王某某与链家公司、第三人之间签订的合同合法有效，且链家公司、第三人已为王某某提供了优质的服务，王某某希望以赔偿的名义要求链家公司返还部分金额并支付合理开支的主张无法成立。此外，王某某所提供的证据显示支出总额为7000元，无法支持其8000元合理支出的主张。

中融信公司原审述称：王某某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回王某某全部诉讼请求，且同意链家公司在本案中发表的相关意见。事实与理由如下：

（一）中融信公司为涉案房产交易提供了交易保障服务。中融信公司的员工确实向王某某提供了包括协助办理房屋评估手续、协助办理房屋抵押登记手续、推荐个性化的银行及贷款产品、协助办理贷款手续、提供房屋交易资金托管服务等在内的交易保障服务。

（二）中融信公司同时提供十三项交易保障服务内容具有正当理由，不构成“没有正当理由搭售商品”的行为。在交易实践中，多项交易保障服务多为同时提供，该行为实际上是一项一体化性质的服务，符合行业惯例，与交易流程紧密贴合，有助于提升经济效率和减少交易成本。

原审法院认定事实如下：

（一）关于本案当事人基本情况

王某某通过在北京市石景山区购买了一套二手房成为本案链家公司、中融信公司客户。

链家公司成立于2001年9月30日，注册资本1949.6573万元，经营范围为房地产经纪业务。2016年12月链家公司分支机构数为1708个。

中融信公司成立于2006年11月10日，注册资本50000万元，经营范围包括与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务、融资性担保、履约担保等。2017年3月15日，中融信公司100%的股权由链家公司变更至案外人北京博恒泰和广告有限公司名下。

（二）关于涉案合同签订及履行情况

2016年2月19日，王某某、链家公司、案外人苗某某共同签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案房屋买卖合同），约定由王某某购买案外人苗某某所有的涉案房屋，总价款为215万元。

同日，王某某、链家公司、案外人苗某某共同签订涉案居间合同，第二条约定：因本次交易涉及到“房款分期支付”等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应当向链家公司支付的居间代理费为45250元整，由王某某承担，并于合同签订当日支付。第三条第三项约定：本次交易的后续手续由中融信公司办理，并另行签署相关合同。王某某与链家公司均认可实际确定的居间代理费45250元，计算方式为房屋总价×2.2%-2050元优惠。

同日，王某某、中融信公司、案外人苗某某共同签订涉案交易保障合同，其中第一条约定，具体服务内容如下：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；2.协助办理公证手续；3.协助办理房屋评估手续；4.协助办理房屋抵押登记手续；5.协助办理房屋解押手续；6.对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；7.协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；8.告知贷款审批进度；9.协助发送履约催告函件或告知函件；10.提供房屋交易资金托管服务；11.提供多元化的金融服务咨询、推荐服务；12.及时督促甲乙双方按约定履行合同义务；13.协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。第二条第一款约定，中融信公司保障服务费的收费标准为：按房屋交易总额的0.5%收取，共计10750元，由王某某承担，并于合同签订当日支付。

同日，王某某、链家公司、案外人苗某某共同签订《补充协议》，其中第五条约定，链家公司按照国家政策规定协助双方完成交易。如该协议与涉案房屋买卖合同、居间合同、交易保障合同约定不一致的，均以该协议为准。

2016年2月25日，王某某向链家公司支付56000元，并取得两份收据。其中一份为《北京链家预收费专用收据》（以下简称涉案收据一）。该收据载明：店名称/编号为永乐东区店/A132055，交易编号为010160222338，物业地址为北京市石景山区永乐小区85号楼1009号，项目名称为居间代理费，金额为45250元。该收据上有“北京链家房地产经纪有限公司收据专用章”，收款人为高培，审核人为李贵双。备注栏载明：1.链家地产倾心打造公开、公正、透明的和谐环境，是您可以信赖的置业顾问，为您生活更美好我们全心全意提供专业化服务；2.支付方式：POS机刷卡。另外一份为《北京中融信担保有限公司专用收据》（以下简称涉案收据二）。该收据载明：店名称/编号为永乐东区店/A132055，交易编号为010160222338，物业地址为北京市石景山区永乐小区85号楼1009号，项目名称为保障服务费，金额为10750元，代收评估费，金额为600元。该收据上有“北京中融信担保有限公司收据专用章”，收款人为高培，审核人为李贵双。备注栏载明：1.链家地产倾心打造公开、公正、透明的和谐环境，是您可以信赖的置业顾问，为您生活更美好我们全心全意提供专业化服务；2.支付方式：内部代收。

截至本案原审开庭时，王某某表示未收到链家公司及中融信公司出具的发票。

（三）关于本案相关市场的情况

1.本案地域市场相关情况

王某某主张本案相关地域市场应界定为北京市城六区。王某某提交了首都之窗网站中有关《北京市城市总体规划（2016年-2035年）》、2012年7月《北京市主体功能区规划》《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等的网页截图、百度地图网页截图作为在案证据，以证明城六区与北京市其他郊区功能地位及其他方面有显著差别。其中，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》显示，北京在空间布局上构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，着力改变单中心聚集的发展模式，构建北京新的城市发展格局。其中，一核指首都功能核心区；一主指中心城区，即城六区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区（以下称城六区）；一副指北京城市副中心，规划范围为原通州新城规划建设区；多点为五个位于平原地区的新城，包括顺义、大兴、昌平、亦庄、房山新城；一区指生态涵养区，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区。

链家公司主张相关地域市场应界定为北京市全部区域。

为证明北京城六区之外的其他区域在人口、教育、产业发展、就业、医疗等方面正与城六区快速同质化，链家公司提交了载有北京市统计局、首都之窗、科学网、凤凰网、中国广播网等网站文章内容的（2017）京长安内经证字第44298号、第40851号、第44372号、第44526号、第44551号公证书（以下简称第44298号、第40851号、第44372号、第44526号、第44551号公证书）。相关内容载明，“2016年，继2015年实现东城和西城常住人口减少后，城六区均实现了常住人口由增到减。城六区常住人口为1247.5万人，比上年减少35.3万人，下降2.8%，占全市常住人口的比重由59.1%下降到57.4%”，以上内容用以证明城六区的常住人口逐步外移。“北海幼儿园、黄城根小学、北京四中三所名校将进驻首都行政副中心办公区”，以上内容用以证明教育资源配置逐步同质化。“2016年1-9月，郊区昌平、大兴的房屋成交量分别占北京全市的第4、5名，高于城六区的东城、西城和石景山”，以上内容用以证明产业发展逐步外移。“大兴生物医药产业基地已初具规模，大量生物医药企业入住给大兴创造了大量的就业机会”“TBD还将为昌平，特别是人口密集的天通苑回龙观居住区，提供大量的工作岗位。据初步测算，TBD可提供大约20万个就业岗位，并且绝大多数在人才密集型产业，可满足高端人才的就业需求”，以上内容用以证明就业机会的提供逐步同质化。“北京友谊医院、北京安贞医院、首都儿科研究所、北京妇产医院、北京胸科医院等，将在直接参与通州医疗建设的项目上，进行高起点、高标准、高水平的规划、建设和管理”，以上内容用以证明医疗服务水平逐步同质化。

为证明主要房产经纪服务提供商的经营范围基本涵盖北京全市区域，且在全市提供的是一体化服务，链家公司提交了载有郊区中介能提供城区房屋经纪服务等内容的部分房产经纪机构和互联网房产经纪机构的网页信息、对相关房产经纪机构的公证电话采访等公证材料作为在案证据。其中（2017）京长安内经证字第40849号、第44299号（以下简称第40849号、第44299号公证书）网页截图公证书中显示，链家公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）、北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田房产）、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）、北京房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下）等公司网站信息中，房源信息除城六区外，均包括通州、房山、昌平、延庆、顺义等部分郊区县，且各家房产中介公司不尽一致。（2017）京长安内经证字第44214号、第44206号、第44491号（以下简称第44214号、第44206号、第44491号公证书）网页截图公证书显示，我爱我家、麦田房产官网信息中，除北京城六区外，搜索选项还包括通州区等，房屋信息包括昌平区、大兴区。我爱我家、麦田房产、中原地产等公司设在城六区外的分支机构经纪人表示，可以提供城六区房屋的经纪服务。（2017）京长安内经证字第44111号公证书（以下简称第44111号公证书）为链家公司内部系统截图，其中在客源栏可以向公司在城六区之外的其他分支机构的经纪人发起合作邀请，并约定业绩占比。（2017）京长安内经证字第44207、第44208号公证书（以下简称第44207号、第44208号公证书）载明了对以经营郊区业务为主的金色时光公司、天通置地等房地产经纪机构的公证电话采访，其公司经纪人未明确可以提供城六区房屋信息，但明确表示可以提供代办合同签订手续等服务。此外，链家公司提交经济学报告中关于2016年北京中介在各个区县的活动表显示，本市相关房产经纪服务机构在未设分支机构的区域仍可能存在一定的交易量。

2.本案服务市场相关情况

王某某主张本案相关服务市场应界定为2016年存量住房买卖经纪服务市场并提交了北京房地产中介行业协会出具的《2016年北京市存量房市场成交情况》（以下简称中介协会出具成交情况）、《链家服务收费价目表》（以下简称王某某提交链家价目表）作为在案证据。其中，中介协会出具成交情况中载明“存量住房与公寓、商业写字楼、厂房等规划用途不同”，以上内容用以证明因服务用途不同，所以存量住房买卖经纪服务与其他存量房买卖经纪服务不构成需求替代。王某某提交链家价目表显示，“居间代理费按照房屋成交总价的2.2%收取；租赁经纪服务居间代理费即一次性收取一个月成交租金标准的费用作为服务费”，以上内容用以证明存量住房买卖经纪服务与存量住房租赁经纪服务价格差别大，不构成需求替代。

链家公司主张，本案相关服务市场应界定为新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场，并围绕其主张，提供了以下证据：

（1）为证明存量非住房与存量住房经纪服务具有同质性，对于专业人员和房产经纪服务提供商的资质要求没有差别，构成供给替代，链家公司提交了北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）网站信息、（2017）京长安内经证字第40843号、第40844号公证书（以下简称第40843号、第40844号公证书）作为在案证据。

其中，《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》（以下简称专业人员暂行规定）第二条规定“本规定适用于在房地产交易活动中……从事存量房和新建商品房居间、代理等房地产经纪活动的专业人员”；第十七条规定“取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力：（一）熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；（二）熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题；（三）运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；（四）指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。”北京市住建委办事指南中有关房地产经纪机构初始备案的申请条件为“有4名以上（含）房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人；房地产经纪机构主要负责人（即法定代表人或总经理）应当具有房地产经纪人员职业资格或注册证书”。

（2）为证明存量房租赁经纪服务提供者可轻易转化成存量房买卖经纪服务提供者，构成供给替代，链家公司提交了载有有关房屋租赁经纪服务与买卖经纪服务相关资质的规定、多家北京房地产中介公司的网站信息、北京市住建委网站信息、新闻报道等内容的第40843号、第40844号公证书作为在案证据。

第40843号公证书中，中原地产、我爱我家、麦田房产官网显示，存在经纪人同时提供房屋租赁和房屋买卖经纪服务的情况。

（3）为证明新建房买卖、租赁服务容易转型成为存量房经纪服务，对其构成供给替代，链家公司提交了载有提供新房销售、租赁服务的公司于近年进入北京及各地存量房经纪服务市场的新闻报道内容的（2017）京长安内经证字第40848号公证书（以下简称第40848号公证书），其中，网易网、和讯网等登载的文章显示：“易居中国将把交易服务从新房拓展到二手房买卖服务领域，为买卖双方客户提供从签约、贷款到办证过户的全程交易服务。”“2016年，已经在北京开展新房业务两年多的房多多，制定计划正式进军北京二手房市场。”

（4）为证明自行成交对于存量房交易经纪服务构成显著的需求替代，链家公司提交了载有自行成交的政策信息、合同模板及网站介绍内容的（2017）京长安内经证字第40845号、第40847号、第44525号公证书（以下简称第40845号、第40847号、第44525号公证书）。

其中，第40845号公证书中首都之窗网站上提供了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称自行成交合同模版）的合同模板。第40847号公证书中，中央政府门户网站登载的文章显示：今年（2011年）7月，海淀区启动二手房交易服务平台的试点，提供房源发布、房源核验、房源状态查询、网上签约、资金监管等一站式服务。以上内容用以证明，政府部门支持鼓励自行成交，并为自行成交提供了诸多指引和便利。

第44525号公证书显示，百度贴吧、北京论坛、首都之窗等网站上均存在大量个人发布的二手房源信息，知乎、房天下、水木社区、简书创作社区、凤凰网等网站存在大量二手房自行成交的经验总结及优势介绍。以上内容用以证明，自行成交在一定程度上存在较多实践。

（四）链家公司市场份额及本案市场集中度情况

1.链家公司相关市场份额情况

围绕市场份额的计算，王某某提交了北京市住建委（2017）第710号告知书及1247号告知书（以下简称王某某提交第710号、1247号告知书）、中介协会出具成交情况等在案证据。链家公司提交了北京市住建委（2017）第1147号告知书（以下简称链家公司提交第1147号告知书）、链家公司内部系统2016年底各中介公司门店与经纪人数量的统计等证据。

其中，王某某提交第710号告知书载明“经查，2016年北京市存量房通过区县网签服务窗口网签4.16万套，其中，存量住房通过区县网签服务窗口网签3.29万套；2016年北京市城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）存量房通过区县网签服务窗口网签2.45万套，其中存量住房通过区县网签服务窗口网签1.81万套”。王某某提交第1247号告知书载明“2016年北京市城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）存量住房成交160462套，其中通过房地产经纪公司成交的存量住房142572套”。中介协会出具成交情况载明“2016年成交的房屋中，城六区普通住宅共成交155665套，占城六区总成交量的84.6%。其中通过经纪公司成交的普通住宅有137846套，占普通住宅成交量的88.55%”；并以表格形式显示，链家公司普通住宅成交量为85144，总成交套数为93476。链家公司提交第1147号告知书以表格形式载明了2016年全市存量房网签情况及链家公司相应情况，其中，（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）。

王某某主张，本案链家公司市场份额按照链家公司提交第1147号告知书载明的数据，应为链家公司2016年存量住房网签量与北京市城六区2016年存量住房网签量之比（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除），据此计算得出链家公司2016年度在北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场中的份额为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）；按照中介协会出具成交情况，应为链家公司2016年普通住宅成交量与北京市城六区2016年普通住宅总成交套数之比（85144/137846=61.77%），据此计算得出链家公司在上述相关市场中的份额为61.77%。

链家公司不认可王某某主张市场范围，并主张应在2016年度北京市全市范围内的数据基础上进行计算，且除了网签量，还应参考分支机构数量或经纪人数量的计算结果。按照链家公司提交第1147号告知书载明的数据，应分别为链家公司2016年存量房、存量住房网签量与北京全市2016年存量房、存量住房网签量之比（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除），其计算结果分别为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）。按照中介协会出具成交情况，应为2016年链家公司在北京全市存量房总成交套数与2016年北京市存量房总成交套数之比（136409/299461=45.56%），与2016年链家公司在北京市的普通住宅成交量与2016年北京市普通住宅总成交套数之比（124102/254305=48.8%），分别为45.56%、48.8%。按照北京市住建委提供的数据，截至2016年12月31日，链家公司经备案的分支机构数量在全市占比为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除），截至2017年11月3日，链家公司经备案的经纪人员数量在全市占比为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）；按照链家公司系统数据，截至2016年12月31日，链家公司在京备案的门店及经纪人员数量在全市占比分别为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）。通过上述计算，链家公司在全市范围内的占比均未超过50%。

此外，王某某提交了载有链家公司官网宣传信息的（2017）京方正内民证字第42029号公证书（以下简称第42029号公证书），其中公司简介部分显示“链家网，真正的真房源平台！80000经纪人为您服务！北京在售二手房中，超过80%委托了链家网！全市成交二手房中，50%来自链家网”。王某某主张以上内容应视为链家公司自认其在本案所涉的相关市场上具有市场支配地位。

2.其他相关市场因素

（1）链家公司房源、客源的情况

王某某主张，链家公司房源获取能力、独占能力和管理能力远超其他经营者，故具备控制房源、客源的能力。为证明上述主张，王某某提交了中介协会出具成交情况、北京市住建委网页截图作为在案证据。其中，中介协会出具成交情况载明，2016年北京市房地产经纪公司成交量前三甲公司，链家公司的普通住宅成交量为124102套，我爱我家普通住宅成交量为28051套，麦田房产普通住宅成交量为9399套。北京市住建委网页截图显示，2015年12月链家公司分支机构数为1240个，2016年12月链家公司分支机构数为1708个，同期麦田房产分支机构数为291个。2017年9月存量房网上签约月统计显示，链家公司发布套数为4595，签约套数为4706；同期我爱我家发布套数为995，签约套数为1033，麦田房产发布套数为390，签约套数为511。

链家公司主张其不具备控制房源、客源的能力，并提交了载有仙居房地产网、凤凰网等新闻报道、北京市住建委官网发布通知内容的（2017）京长安内经证字第40866号、第40867号、第44527号、第40868号、第40869号公证书（以下简称第40866号、第40867号、第44527号、第40868号、第40869号公证书）作为在案证据。

其中，第40866号公证书中仙居房地产网的新闻报道载明，“各个房产中介门店无差异化的业务模式，是造成房产中介之间冲突的根源，一套房子委托多个中介卖方、一个客户委托多家中介找房”。第40866号公证书中凤凰网的新闻报道载明，中山市第一人民法院数据显示，“2010年、2011年该院受理的居间合同案件中，中介公司起诉自然人的占约70%，到了2012年第一季度，这一比例高达100%。”“中介公司起诉自然人的案件中，相当一部分是因为委托人的‘跳单’。”“居间合同中，中介公司受害多就是买方的恶意‘跳单’”。以上内容用以证明消费者委托多家房产经纪机构找房的情况大量存在，“跳单”情况、自行成交情况时有发生。第40867号、第44527号公证书载明，截至2017年10月18日和2017年11月6日，北京市几家主要房地产经纪公司在北京的房源数量分别为：链家公司24745套、26103套；我爱我家39975套、42457套；麦田房产7885套、8140套；中原地产3419套、3403套。以上内容用以证明行业内其他竞争者也掌握大量房源信息，且相互之间存在重合，买家将一套房子委托多个经纪公司的现象大量存在。第40868号公证书为北京市住建委官网2016年12月23日发布的《关于转发<住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见>的通知》，其中第五条规定，“房地产经纪机构独家代理存量房出售或出租、承购或承租业务的，应当在接受委托且符合发布信息规定后24小时内公开发布房源、客源信息，同一机构或独家代理机构法定代表人、股东、合伙人、总经理所持股、从业的其他房地产经纪机构不得接受交易相对人委托”。以上内容用以证明2016年底，北京市住建委出台了相关政策，对独家房源进行了限制，房产经纪公司无法同时代理双方。

（2）链家公司及相关市场上服务者的财力及技术条件情况

王某某主张链家公司财力和技术条件强大，远超其他经营者。围绕该主张，王某某提交了载有链家公司股东情况的北京市工商行政管理局（2016年第三版）链家公司工商档案、载有“楼盘字典”的介绍链家公司官网截图作为在案证据。链家公司工商档案显示，链家公司曾受百度、腾讯、万科、融创等多家企业投资。以上内容用以证明链家公司经济实力强大。链家公司官网有关“楼盘字典”的介绍截图显示，“链家网数据中心由60余名楼盘数据管理工程师，管理1000余人的长期兼职团队及多家服务商，协调全国超过130000名经纪人，在链家数据管理体系的框架下，逐步推进链家网的数据标准化建设”。以上内容用以证明链家公司技术条件领先。

链家公司主张行业内的主要竞争对手，如我爱我家、房天下、爱屋吉屋亦具备较强的财力和技术实力，链家公司的财力条件并不能阻碍竞争对手成长，其他潜在的经营者亦不存在进入障碍。此外，随着首都大城市圈拓展的加快，潜在的市场进入力量不断增大。围绕该主张，链家公司提交了载有界面网报道、多家房产经纪机构门店信息、官网简介等内容的（2017）京长安内经证字第40871号、第40872号、第44300号、第40874号、第40875号公证书（以下简称第40871号、第40872号、第44300号、第40874号、第40875号公证书）及人民网、环球网、房天下网等报道截图作为在案证据。

其中第40871号公证书中界面网网页截图显示，“以2016年12月底为评估基准日，我爱我家母公司账面净资产7268.92万元，收益法评估的净资产评估值65.7亿元，评估增值65亿元，增值率高达8949.49%。2015年、2016年及2017年一季度，我爱我家营收分别为48.5亿元、81.5亿元和19.4亿元，对应净利润分别为1.8亿元、3.2亿元和9353.34万元。”第44300号公证书显示，“2014年底，房天下新房电商业务启动，现已覆盖全国33城，在线销售房源套数达80万，年成交金额破千亿”“年上半年成交套数同比增长125%”“2015年合作楼盘近6000家，实现收入15.2亿元”。环球网报道载明，“爱屋吉屋今年3月才开始在上海和北京启动二手房业务，从零起步，4月在上海成交量排名第五，在北京排名不过第十。然而，仅仅用了四个月，爱屋吉屋就超越了很多有着十多年发展历程的传统中介公司，坐稳京沪第一阵营”。房天下报道载明，“与链家与我爱我家深耕北京二手房市场多年才在京城打下市场不同，房天下北京二手房电商的脱颖而出，只用了10个月的时间”。以上内容用以证明本行业其他竞争者我爱我家、房天下均具备较强的财力条件。

第44300号公证书中房天下网页截图显示，“房天下日均独立访客600万。截至目前，房天下APP累计装机量1.8亿，累计注册用户数8000万，累计经纪人、家装设计师等B端用户数450万。2016年第三季度，房天下APP活跃人数、启动次数、使用时长远超其他房产类APP。”人民网报道截图载明，“2016年的上半年来，爱屋吉屋一直在摸索自己的发展模式，最近发布了几项创新产品，包括不动产等价线地图，即通过地图查看每个地区的实时房价，以及视频看房等产品。”以上内容用以证明行业内的主要竞争对手具备较强的技术实力。

第40874号公证书中首都之窗网页截图载明，“以北京为中心，50到70公里半径范围内的1小时交通圈将在4年内建成；7条国家高速放射线同时在建，未来4年内每年都有新路开通。到2020年，京津冀1亿多人口将逐步迈进1小时交通圈”“将从交通一体化、产业协同发展、生态环境保护、公共服务一体化等方面实现京津冀一体化，打造‘新首都经济圈’”以上内容用以证明随着首都大城市圈拓展的加快，潜在的市场进入力量会不断增大。

此外，中华人民共和国建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十一条规定，“设立房地产中介服务机构应具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有规定数量的财产和经费；（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案”。

北京市住建委网站显示，房地产经纪机构初始备案要求中，申请条件包括有4名以上（含）房地产经纪人员，其中至少包含1名房地产经纪人。办理机构为区县建委，并未对从事的范围作出规定。

（3）链家公司在实际经营活动中面临其他竞争约束的情况

链家公司主张，阿里、京东等互联网行业企业跨界进入房地产经纪服务行业，给市场内的传统经营者带来新的挑战；共产房、租售同权、租房落户等房屋政策，会影响存量房交易，对依附于存量房交易的经纪服务造成有效的竞争约束。围绕该主张，链家公司提交了中证网的网页截图、载有北京市政府网站、《证券时报》、凤凰财经、金融界网站报道内容的（2017）京长安内经证字第44301号公证书（以下简称第44301号公证书）作为在案证据。

其中，中证网报道截图显示，“京东将成为北京住房租赁市场的支持平台，正式进军住宅租赁市场”“涉足房地产领域后，京东会从新房入手，未来向二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务扩展。凤凰科技消息称，在新房销售方面，京东将携手各大名企，打造网上购房亲体验”“阿里巴巴布局房地产业务已有多年”，其“淘宝房产已覆盖全国2800个城市，每天300万的房产信息发布量，拥有5000万的优质活跃用户”。以上内容用以证明阿里、京东等互联网行业企业跨界进入本行业，对链家公司形成竞争约束。

凤凰网报道截图显示，“4月份，北京市发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，也明确未来5年内将建立购租并举的住房制度”。金融界网报道截图显示，“共有产权房属于产权类住房，落户、入学与普通商品房无差异，从而以公共服务均等化，解决家庭购买共有产权房后顾之忧”。凤凰财经新闻报道显示，“7月17日，广州出台16条扶持措施（下称16条）保障租购同权，包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施，即租房子女也可就近入学”。以上内容用以证明，共产房、租售同权、租房落户等政策，会影响存量房交易，对依附于存量房交易的经纪服务造成有效的竞争约束。

（五）链家公司被诉滥用行为的相关情况

1.关于房产经纪服务及服务保障行业定价情况

王某某主张链家公司在实行市场调节价后立即大幅度涨价，采取2.2%的居间服务费率，定价过高，不具有正当理由。在相关市场内，主要的经营者的价格及收费模式相同，定价均高于其他的经营者。因此，链家公司2.2%的居间服务费属于不公平的高价。为证明上述主张，王某某提交了北京市发展和改革委员会2011年8月29日印发的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》（以下简称北京发改委2011年降价通知），载有链家服务收费价目表内容的（2017）京长安内经证字第44109号公证书（以下简称第44109号公证书），载有爱屋吉屋、房天下佣金金额内容的中国网、环球网、房天下官网的相关报道等加以证明。

其中，北京发改委2011年降价通知中规定，本市住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%，其中成交价总额500万元及以下的收费标准最高不超过2%。上述规定于2015年11月10日被北京市发展和改革委员会废止。第44109号公证书中链家服务收费价目表显示，居间代理费按照房屋成交总价的2.2%收取，保障服务费（代收服务公司收）按照房屋成交总价的0.5%收取，此费用由服务公司收取，《房屋交易保障服务合同》主体为服务公司与客户、业主，代收评估费（代评估公司收取）600元/单；租赁经纪服务居间代理费即一次性收取一个月成交租金标准的费用作为服务费。中国网新闻报道显示，“3月10日，一直专注租房业务的爱屋吉屋，高调宣布进入二手房买卖业务，佣金只收1%。”。房天下网站显示，“据房天下北京二手房电商负责人介绍，房天下二手房电商佣金买卖双方合计只收0.5%，只相当于平均水平的1/5不到，具有明显为购房者节省大量购房成本的效应。”

链家公司主张，链家公司的费率相较于政府定价发生变动，是市场自发调节的结果，2.2%的居间服务费率是市场普遍采用的费率。链家公司的费率定价是源自其优秀的服务，反映了投入的较高成本，具有正当性，2.2%的居间服务费不属于不公平高价。为证明该主张，链家公司提交了载有吉屋网、中证网、房天下网报道、公证电话咨询记录内容的（2017）京长安内经证字第40878号、第44210号、第44215号、第44216号公证书（以下简称第40878号、第44210号、第44215号、第44216号公证书），链家公司内部相关制度规定，链家公司内部统计的2013-2016年链家北京市招聘培训费用，载有部分网站对链家公司及其他经营者服务的评价等内容的（2017）京长安内经证字第40879号、第44550号公证书（以下简称第40879号、第44550号公证书）证据作为在案证据。

其中，第40878号公证书中吉屋网报道显示，“目前房屋中介机构包括链家、我爱我家、中原地产、麦田房产、鑫尊地产、中大恒基等都收2.7%的中介费”“目前2.7%的二手房服务费收费标准是‘行规’，绝大多数的中介公司为追求利益化，很少出现主动‘打折’的现象”；中证网报道显示，“链家、麦田、中原这种主流中介一般维持在2.7%，老顾客可以申请一定程度的优惠，但力度并不大”；电话咨询麦田的中介费是成交价2.2%的居间服务费，成交价0.5%的交易风险担保费用。第44210号、第44215号、第44216号公证书中有关公证电话录音文字内容显示，我爱我家、麦田房产和中原地产均采用房屋成交价的2.2%为居间服务费率。以上内容用以证明2.2%的居间服务费率是本案房产经纪服务市场普遍采用的费率。

（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）。第40879号公证书中搜狐网报道载明，“链家的安心服务已囊括全渠道真房源、签前查封损失先行垫付、物业欠费损失先行垫付、交易不成退代理费、房屋筛查最高原价回收、房屋漏水保固补偿、税费精算差额补偿、投诉24小时等11项承诺内容，累计保障近3万，赔付金额超6亿元。”以上内容用以证明链家公司在提高服务质量、经纪人管理、培训等方面投入了较大成本，链家公司的费率定价是源自其优秀的服务，具有正当性。

2.房产经纪机构与服务保障机构一并提供多项保障服务的情况

王某某主张，其在与链家公司签订居间服务合同时，链家公司要求王某某一并签署交易保障服务合同，没有任何选择权，该行为不符合行业惯例，也没有其他正当理由，属于搭售行为，并会使其在存量住房买卖贷款服务市场产生排除、限制竞争的效果。为证明上述主张，王某某提交了载有链家公司中介费率截图内容的第42029号公证书，城乡建设部等部门《住房城乡建设等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称城乡建设部等意见）、《北京市住建委、发改委等部门关于转发<住房城乡建设等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见>的通知》等规范性文件，（2017）津01民终2428号民事判决书、涉案居间合同副本等作为在案证据。

其中，第42029号公证书链家公司官网显示：“您好，目前北京链家中介费为成交价的2.7%（2.2%为居间代理费，0.5%为保障服务费）”。城乡建设部等意见第一条第四项规定：“房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。中介机构应当严格遵守《中华人民共和国价格法》《关于商品和服务实行明码标价的规定》及《商品房销售明码标价规定》等法律法规，在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。中介机构不得实施违反《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国反垄断法》规定的价格违法行为。”以上内容用以证明链家公司强制要求购买交易保障服务的行为，剥夺了买卖双方自行办理后续手续或通过其他机构获取贷款服务、资金托管服务的选择权，违反了相应规定。

在（2017）津01民终2428号民事判决书中，天津链家是涉案交易居间服务与交易保障服务的提供者，该判决查明的事实可证明涉案交易在存在资金托管服务及专员陪同过户服务，仍发生违约状况。以上内容用以证明交易保障服务不是房屋买卖交易必需的服务。

涉案居间合同背面广告显示，“北京银行每放出10元贷款，就有4.6元是链家协助办理的”。以上内容用以证明链家公司被诉搭售行为会使其在存量住房买卖贷款服务市场产生排除、限制竞争的效果。

链家公司、中融信公司主张，在相关市场中，多家公司将多项交易保障服务内容共同出售，这是目前的行业惯例。中融信公司同时提供十三项交易保障服务，内容具有正当理由，有利于提高交易效率，保证当事人交易安全，维护链家公司和中融信公司的商誉。链家公司与中融信公司合作提供居间服务和交易保障服务也不会明显排除、限制市场竞争，反而能够提高消费者福利，且具有促进竞争的效果。围绕上述主张，链家公司、中融信公司提交了国家图书馆文献复制证明，载有标题为《客户需求催生房产交易保障服务行业》的知网论文、东南网网页、我爱我家系统官网、伟嘉安捷公司官网网页截图和公证电话等内容的（2017）京长安内经证字第44489号、第44552号、第44490号公证书（以下简称第44489号、第44552号、第44490号公证书）作为在案证据。

其中，第44489号公证书中公证电话录音显示，“我爱我家同时提供13项交易保障服务”“我爱我家收取合同价款的0.5%作为交易保障服务费，且交易保障服务中的项目不可拆分”。麦田房产官网显示，“为了让您买房即安家，保障您的交易安全，现公司全力推出资金监管服务”。以上内容用以证明包括本案链家公司，我爱我家等房产经纪公司的合作第三方均同时提供多项交易保障服务的内容。标题为《客户需求催生房产交易保障服务行业》的知网论文显示“以21世纪不动产为代表的众多品牌房地产综合服务商在中房协、中房学会的带领下，也已开始在保障服务领域做出自己的探索，为完善地产服务体系提出了一系列构想”。第44552号公证书中房天下网页截图显示，“房天下综合保障服务包含①凶宅保障服务②辐射房保障服务③查封房保障服务④物业保障服务⑤房屋漏水保障服务”。以上内容用以证明亦存在房屋经纪机构以自身名义直接提供多项交易保障服务的情况。此外，链家公司提交的杨云霞、王政房屋买卖合同纠纷案[（2017）京01民再56号]、麦田房产、粟薇等房屋买卖合同纠纷案[（2017）京01民终4955号]等生效判决以证明我爱我家同时提供多项交易保障服务内容。

第44489号、第44490号公证书中公证电话录音文字部分显示，除了收取2.2%的中介费以外，还需要提交伟嘉安捷公司的交易保障服务，费率为0.5%。第44552号公证书中东南网报道显示，“北京伟嘉安捷投资担保有限公司（‘伟嘉安捷’）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（‘我爱我家’）系松散型合作关系，在我爱我家完成居间义务后，根据客户需要，伟嘉安捷接受客户委托，为客户提供房屋买卖交易的后续服务。伟嘉安捷、我爱我家与客户之间的权利义务由有关各方签署的《交易保障服务合同》确定，主旨是为客户提供合同约定的深化服务，但并不包含任何对合同履行结果提供担保的服务内容”，以上内容用以证明其他主要房产经纪服务提供者亦具有关联的交易保障服务者，它们只向自己合作的房产经纪服务机构及需求者提供交易保障服务，不单独参与市场竞争，其合作模式及收取费率情况与链家公司、中融信公司的类似。

3.有关房屋交易发票开具的相关情况

王某某主张，链家公司在房屋过户后方出具发票，属于在交易时附加其他不合理条件的行为。但王某某未提交相应证据。

链家公司及中融信公司主张，其从未把不提供发票作为向消费者提供居间服务的前提条件，在过户后开具发票具有正当理由，符合法律规定，不属于“附加其他不合理的交易条件”。围绕上述主张，链家公司提交了（2017）京长安内经证字第40881号公证书（以下简称第40881号公证书），其中显示了链家网的公示信息和链家网问答版块信息。“链家十大安心承诺之一是‘交易不成退代理费（租、售）’‘最终未能成功办理过户手续，链家退还全部代理费’。”针对消费者在链家网问答板块提出的“二手房有交易发票吗？”经纪人徐思（擅长买房，擅长交易）在2017年6月15日回答“购买二手房是有发票的（含购房发票、税费发票及代理费发票）”“代理费发票在买卖已过户且实收对账成功即可开票”。针对消费者在链家网问答板块提问“中介费发票应在何时提供”问题，经纪人刘金路（擅长交易，擅长贷款）于2016年6月28日回答“交中介费当时会出小票，一个工作日出收据。过户完成申请发票”。

（六）关于王某某主张合理支出的情况

2017年3月31日，北京房地产中介行业协会向王某某出具发票一张，货物名称为教材费，价税合计5000元。

2017年3月22日，北京市方正公证处向王某某出具发票一张，货物名称为公证费，价税合计2000元。

原审法院认为，判断一个市场主体是否存在滥用市场支配地位行为应遵循反垄断分析的基本框架：一是分析被诉行为潜在竞争影响的相关商品和地域市场。二是市场主体是否在所界定的相关市场中具有单个主体的市场支配地位。三是被诉行为是否构成滥用市场支配地位的行为。四是如果构成滥用，如何进行规制。

就本案而言，结合各方当事人诉辩主张，原审法院认为本案分析框架及主要争议焦点应确定为：一是本案相关市场如何界定。二是链家公司在本案相关市场上是否具有市场支配地位。三是链家公司按照交易房价2.2%比例收取服务费的行为是否属于以不公平的高价销售产品。四是链家公司在向王某某提供房屋经纪服务过程中是否存在搭售房屋交易保障服务的行为。如果存在上述搭售行为，是否符合行业惯例或具有其他正当理由。五是本案中交易保障服务中未将十三项服务分别定价，也未给予签约方选择权的行为，是否属于搭售行为，十三项交易保障服务一并提供是否符合行业惯例或具有其他合理理由。六是链家公司于交易完成后开具发票是否构成在交易时附加其他不合理的交易条件。七是链家公司要求一并签订涉案居间合同及交易保障合同的行为，是否会对存量住房买卖贷款服务市场产生排除、限制竞争的效果。八是如果链家公司相关行为构成反垄断法上的滥用行为，如何承担相关责任。

本案相关市场界定

1.相关市场界定步骤与方法

任何竞争行为均发生在一定的市场范围内，界定相关市场就是明确经营者竞争的市场范围。科学合理的界定相关市场，对识别竞争者和潜在竞争者、判断经营者市场份额和市场集中度、认定经营者市场地位、分析经营者行为对市场竞争的影响、判断经营者行为是否违法以及在违法情况下需承担的法律责任等具有重要作用，因此相关市场的界定通常是对竞争行为进行分析的起点。

（1）本案相关市场界定的步骤

相关市场是指经营者在一定时期内就特定商品或者服务进行竞争的商品范围和地域范围，在反垄断执法实践中通常需要界定相关商品（或服务）市场（以下简称相关服务市场）和相关地域市场。有时即使不单独界定相关时间市场，但时间因素在相关服务市场和相关地域市场界定中也是一个重要的考量因素。因此，本案中需要界定2016年本市房产经纪服务的相关服务市场和相关地域市场。

（2）相关市场特征及界定方法

相关市场的界定具有相对性，如果将相关市场范围进行足够小的界定，可以说每一个经营者在一个特定的市场范围内都有可能是一个垄断者，相反，如果市场范围界定过大，则可能每一个经营者都不具有市场支配地位。因此采用何种标准来界定相关市场至关重要。《国务院反垄断委员会关于相关市场界定的指南》（以下简称市场界定指南）指出，界定相关市场的方法不是唯一的，可以进行需求替代分析，必要时进行供给替代分析。在经营者竞争的市场范围不易确定时，可以按照假定垄断者测试的分析思路来界定相关市场。

本案中市场界定方法的选择适用，应充分考虑该房产经纪服务行业相关市场特征对市场界定可能产生的影响：

第一，双边市场特征的影响。一是基于一边卖房市场和另外一边买房市场的存在，选取相关市场数据计算市场份额时要避免重复计算的可能。二是房产经纪服务提供者仅向买房人收取服务费。当一家经纪机构的服务费提高时，买房者会发生转移，同时卖房者对该服务提供者的选择几率也会随之减少。这可能会使假定垄断者测试适用复杂化。三是房产经纪服务两端的客户群都存在多宿主的特点，即一个卖房者通常会委托多家经纪机构销售同一房产，一个买房者也会同时委托多家经纪机构买房。一家经纪机构购房客源规模的缩小，并不会直接导致房源端的减少。因此两端不太可能存在显著的间接网络效应，需求替代分析和供给替代分析等传统分析方法存在适用的空间。

第二，相关互联网行业跨界进入房产经纪服务市场的影响。一是许多传统房产经纪服务提供者建立网站，通过网络平台搜集和发布信息，既提高了信息收集和发布效率，又打破了地域和时间的限制。二是降低了市场信息的不对称，使房屋市场信息更加透明化，提升了消费者的用户体验。三是改变了经纪人的办公模式，能够实现多门店信息共享，员工协同办公。四是互联网企业与传统房屋经纪服务提供者间竞争加剧，传统佣金比例受到冲击，核心竞争力逐渐由过去以信息为主向以服务为主转变。

第三，房产经纪服务市场线下与线上并存模式的影响。一是线上线下的同时存在使服务的范围得以拓展，原有线下服务的市场边界可能会变得更加模糊。二是一定期间内基于线上功能的局限，传统房产经纪服务提供者业务拓展仍会受到传统市场因素的影响。三是在线上功能的辅助下，房产经纪服务提供者区域投资成本下降和市场回报可能增加，增大了服务拓展的可能性。

综上分析，原审法院认为，本案中可以将以与案件相关的最小服务和最小地域为目标服务和目标地域，分别从需求替代和供给替代角度去分析是否存在对目标服务或目标地域构成紧密替代的其他服务或地域。具体而言，本案中以王某某主张界定的相关服务市场和地域市场，即2016年北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场作为起点市场，结合在案事实和可获得的相关数据，从两个方面进行界定分析：一是从需求替代和供给替代角度，分析其他存量房经纪服务与存量住房经纪服务，存量房租赁经纪服务、新房买卖、租赁经纪服务、存量房自行交易与存量住房买卖经纪服务是否同属一个相关服务市场。二是从需求替代和供给替代角度，分析相关地域市场是否还包括北京市城六区以外的相关区域。

2.本案相关地域市场界定

相关地域市场是指需求者获取具有较为紧密替代关系的商品或服务的地理区域，在这些地理区域内表现出较强的竞争关系，可以作为经营者进行竞争的地域范围。本案房产经纪服务市场范围的大小主要取决于房产经纪服务地域的可替代程度。原审法院认为，根据市场界定指南第九条规定，从需求替代及供给替代角度对本案地域市场界定时，应该注意从以下相关因素进行考量：一是多数需求者选择房产经纪服务的实际区域。二是房产经纪服务费率的差异性影响。三是市场上主要房产经纪服务提供者的门店分布。四是电商房产经纪服务提供者在线服务对地域市场的影响。五是主要房产经纪服务提供者未设分支机构的区域是否存在替代服务可能。

基于上述考量，原审法院对相关因素于本案地域市场界定的影响分析如下：

（1）北京城市功能定位调整，城市一体化进程加快，对消费者居住选择的影响

主要表现在：一是北京中心城六区以外区域在产业发展、教育资源配置、医疗服务水平和交通生活便利等方面，与中心城区加速一体化。二是以政策为主导，中心城区人口正逐渐向北京中心城六区以外区域疏解。以上说明，对于购房者而言，随着工作生活综合配套的完善，北京中心城六区以外区域正在成为与中心城区同样重要的选择，对于房产经纪服务的选择范围也随之会发生变化。

（2）房产经纪服务提供者服务定价对市场可能的影响

在案证据表明，2015年11月实行市场定价以来，北京市包括链家公司及我爱我家等主要房产经纪服务提供者服务费率，基本保持在2.2%（中介服务费）+0.5%（交易保障费）上下区间。而以房天下、爱屋吉屋等电商房产经纪服务提供者以低服务费率进入市场，传统的佣金比例受到挑战。这对作为付费方的买房者对服务的选择导向带来直接影响，同时也会对卖房人服务选择带来不确定的影响。

（3）主要房产经纪服务提供者的门店分布对相关服务地域的影响

链家公司除在中心城六区经营外，还在密云、延庆、怀柔、平谷之外区域设有分支机构并提供一体化服务。我爱我家、麦田房产、中原地产等经营区域也覆盖了中心城六区和部分中心城以外区域。这说明本市主要房产经纪服务提供者服务的地域范围已超出中心城六区。

（4）电商房产经纪服务提供者的在线服务对市场的影响

京东、阿里等互联网企业依托其强大平台资源进入房屋租赁服务市场。房天下、爱屋吉屋等以低服务费率进入市场，探索自有模式，爱屋吉屋推出线上看房等服务辅助工具，使房产经纪服务在全市区域内拓展成为可能。

（5）主要房产经纪提供者未设分支机构的区域，是否存在服务替代的可能性

基于互联网+的影响，传统房产经纪服务方式从线下到线上已成为一种常态。房产经纪服务受传统线下因素的制约减弱，在线服务功能增加，相关地域界限模糊。在案证据表明，包括链家公司等主要服务提供者在未设分支机构的区域提供服务成为现实的可能。同时城近郊区经营区域房屋经纪业务的服务者转向办理涉城六区经纪业务也具有可能，都应该纳入相关地域市场的替代考量。

综上分析，原审法院认为本案相关地域市场应界定为北京市全部区域更为合理。王某某主张将北京市划分为城六区，近郊区和远郊区，认为城六区与其他各区域因为情况不同不存在服务替代的意见，不符合反垄断经济分析的判断，原审法院不予采信。

3.本案相关服务市场界定

相关服务市场，是指根据服务的特性、用途及价格等因素，由需求者认为具有紧密替代关系的一组或一类服务所构成的市场。这些服务表现出较强的竞争关系，可以作为经营者进行竞争的服务范围。本案房产经纪服务市场范围的大小主要取决于本市区域内不同房产经纪服务的可替代程度。根据市场界定指南第八条规定，本案中界定房产经纪服务市场范围应该结合该行业市场要素，从需求替代与供给替代两方面进行分析考量。

本案中经原审法院确认，王某某、链家公司及中融信公司关于本案服务市场争议焦点的内容是一致的，因此虽然在各自分析中对相关表述不尽一致，但不影响对本案的分析判断。

（1）存量房租赁经纪服务与存量房买卖经纪服务的替代分析

市场界定指南第六条规定，供给替代是根据其他经营者改造生产设施的投入、承担的风险、进入目标市场的时间等因素，从经营者的角度确定不同商品之间的替代程度。在服务市场上，如果相关经营者能较容易地转而提供不同服务，则该不同的服务可以构成供给替代。本案证据显示，包括链家公司在内的本市主要房产经纪服务提供者，在经营中既提供存量房租赁经纪服务也同时提供存量房买卖经纪服务等其他服务。这表明，存量房租赁经纪服务提供者能够通过改变业务模式，以较少的投入、相对较低的风险，在较短的时间内进入存量房买卖经纪服务市场，因而两种服务之间可以构成供给替代。本案中王某某认为供给替代的前提必须是不同房产经纪服务提供者原本提供不同的商品，而在本案中不同服务提供者均同时提供两种服务，因此不可能构成供给替代。原审法院认为这种分析判断不符合供给替代的本义，故对于该主张原审法院不予支持。

（2）提供新房买卖、租赁服务的经纪服务能否对存量房买卖经纪服务构成显著替代

关于本问题，王某某只分析了新房买卖经纪服务与存量房买卖经纪服务是否构成替代，而对于新房租赁经纪服务与存量房买卖经纪服务之间未作分析。原审法院认为，应该将两者同时纳入与存量房买卖经纪服务是否构成替代一并进行分析。本案相关证据表明，在行业准入方面，相关人员从事新房经纪服务与存量房经纪服务在资质要求上并没有差别；在行业实践方面，已有提供新房买卖服务的提供者能够成功转型为存量房买卖经纪服务提供者。王某某认可为新房提供买卖、租赁服务的房产经纪服务提供者可以较容易的转型成为存量房经纪服务提供者，但不认可两种服务之间构成供给替代。其认为，新房买卖经纪服务提供者转而提供存量房买卖经纪服务，必须转变业务模式，投入大、风险高、不具有即时性，但并未提供相关证据加以证实。故对于王某某该主张，原审法院不予采信。综上，原审法院认为为新房提供买卖、租赁的房产经纪服务能够对存量房买卖经纪服务构成显著的供给替代。

（3）存量房中的存量非住房经纪服务与存量住房经纪服务是否存在替代的可能

存量房是指通过房屋所有权转移登记取得所有权的房屋，按照规划用途划分，存量房可以分为存量住房（包括经济适用房，普通住宅，别墅公寓），商业写字楼，工业厂房等。本案相关证据表明，在行业准入方面，相关经纪人和房产经纪服务提供者从事存量住房经纪服务与其他存量房经纪服务没有任何资质上的要求差别；在从业人员专业技能方面，房产经纪从业人员也能够很容易地将业务范围从其他存量房经纪服务转换至存量住房经纪服务；在行业实践中，本市各主要房产经纪服务提供者提供的相关服务既包括存量住房经纪服务，也包括存量房中存量非住房经纪服务。以上表明，存量房中的其他存量房经纪服务，对存量住房经纪服务存在供给替代的可能。王某某提出存量住房经纪服务与存量非住房经纪服务不构成需求替代，也不存在供给替代分析基础的主张，缺乏事实依据和法律分析，原审法院不予采纳。

（4）存量房买卖自行成交，对存量房买卖经纪服务是否存在替代的可能

存量房自行买卖成交是指存量房买卖双方自行办理房屋转移登记，买房人取得房屋所有权，并占有该房屋的行为。本案中证据表明，在相关政策层面，行业主管部门支持鼓励自行成交，并为自行成交提供了诸多指引和便利；从自行成交的可行性看，成交者获取房源信息，办理房屋交易手续以及获取一定的交易保障等方面均有现实可行性；从交易实践层面看，许多买家和卖家都为节省房产经纪服务费而选择自行成交，如跳单现象的存在，证明实践中自行成交已经成为通过房产经纪服务成交的一种替代方式。关于此问题，王某某认为在实践中通过非专业房产经纪机构成交困难，自行成交成功比例低，但并未提供相关证据来加以证实。另认为在自行成交中没有经营者的存在，也就不存在相关房产经纪服务，因此自行成交不应纳入相关市场。原审法院认为对存量房自行成交的考察，应重点看其是否能够满足房屋买卖双方的消费需求，是否能够对存量房买卖经纪服务产生竞争性的影响。综上，原审法院认为存量房自行成交方式对存量房买卖经纪服务存在需求替代。

综上分析，原审法院认为本案中相关服务市场范围应定位于新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交。

（二）链家公司在相关市场是否具备市场支配地位

1.基本分析思路

反垄断法第十七条规定，本法所称市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量，或者其他交易条件，或者能够阻碍影响其他经营者进入相关市场的市场地位。一般来说拥有市场支配地位的企业，因为不受竞争的约束，其不必考虑竞争对手和交易对手就可以自由定价，或者自由作出其他经营决策。反垄断法第十八条、第十九条确定了以市场份额为主同时兼顾其他市场因素的市场支配地位认定标准。如何在本案中具体适用这一标准，原审法院认为要立足于2016年本案房产经纪服务市场的发展情况，充分考虑已呈现出的相关市场特征，具体来说可以综合考察以下五个方面的内容：一是要考虑链家公司相关市场份额以及相关市场竞争情况；二是要考察链家公司在相关市场上是否具有控制房源或客源的能力；三是要考察链家公司自身的财力、技术设施等条件，同时与市场上竞争对手进行对比分析；四是要考察潜在竞争者进入相关市场的难易程度；五是要考察链家公司的竞争者和交易相对人对其的依赖程度。

需要注意的是，在对以上要素分析中还应明确以下几方面问题：一是在相关市场的市场份额，是一个重要的参照指标，但不是唯一指标，不能仅以此确定链家公司的市场支配地位。二是市场份额的大小具有相对性，还要结合其他相关市场因素进行判断，不一定市场份额高，就具有支配地位。三是我国反垄断法第十八条规定，可以根据主体的市场份额对其市场支配地位进行推定，这不同于民法意义上的推定，经营者有权对市场支配地位的推定进行反驳，并可以用相关证据推翻关于市场支配地位的推定。四是本案确定出的市场份额必须结合相关市场中其他因素综合判断后，才能得出最终结论。

2.链家公司的市场份额及相关市场集中度

市场份额一般是指一定时期内经营者的特定商品销售额、销售数量等指标在相关市场上所占的比重。市场份额的大小一般可以反映出经营者在相关市场中市场力量的强弱。结合各方主张，综合考虑本案可获取数据的可靠性，原审法院认为在本案中适宜采用以北京市住建委官方发布的2016年度相关市场上能够客观反映交易规模的交易数量，房产经纪公司门店数量及经纪人数量作为链家公司市场份额的计算依据。

（1）以相关市场存量房及存量住房为参数计算链家公司市场份额

根据市场份额的计算方法，链家公司在北京市存量房买卖服务市场中的市场份额约为45.59%，在北京市存量住房买卖服务市场中的市场份额约为48.64%。同时要考虑本案中无法获取新房经纪服务的可靠数据，也要考虑到租赁房统计方式的不同，因此本案中无法量化评估新房、租赁房两类市场对链家在相关市场中带来的竞争约束。也正基于此，原审法院认为，对链家公司在存量房及存量住房两类经纪服务市场的市场份额参数要保持相对审慎的态度，只能将其作为评估判断的考量因素之一。

（2）以分支机构为参数计算市场份额

截止2016年12月31日，链家公司经备案的链家及分支机构数量为1644家，全市经备案的房产经纪机构及分支机构总计7434家，以此作为市场参数计算出链家公司的市场份额约为22.1%。

（3）以经纪人人数为参数计算市场份额

截至2017年11月3日，链家公司经备案的经纪人员数量为51238人，全市经备案的房产经纪人员总计122526人，以此作为市场参数计算出链家公司的市场份额为41.8%。

综上分析，基于以上三个维度的市场份额，目前无法直接得出链家公司相关市场份额超过50%的结论，因此本案中无法直接适用反垄断法第十九条规定，直接推定链家公司在相关市场具有市场支配地位。同时也要说明，本案中对链家公司在相关市场是否具有市场支配地位的判断，不能仅仅以目前的市场份额为依据，还要结合本案其他相关市场因素综合加以判断。

关于链家公司在官网上相关宣传语的表述，是否构成其对市场份额的自认问题。原审法院认为，对于此问题可以从以下两个方面加以判断：一是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定，诉讼法意义上的自认必须发生在诉讼过程当中，而链家公司的宣传用语发生在诉讼之外。二是根据反垄断法司法解释第十条规定，王某某可以以链家公司对外发布的信息，作为证明其具有市场支配地位的证据，链家公司对外发布的信息，能够证明其在相关市场内具有支配地位的，人民法院可以据此作出认定，但有相反证据足以推翻的除外。原审法院认为，这里所讲的“能够证明”在本案中应作如下理解：相关数据本身能够直接证明链家公司相关市场份额的情况；通过与其他事实相互印证能够加以证明；与本案认证的相关事实不存在冲突。原审法院认为以上宣传语中涉及的相关数据及其事实，无法证明是按照相关经济分析计算出的相关市场份额，相关真实性原审法院也无从认定。因此对王某某以链家公司相关宣传语表述构成对自身市场支配地位自认的主张，原审法院不予支持。

3.链家公司是否具有控制房源和客源的相关能力

判断链家公司在相关市场上是否具有控制房源和客源的相关能力，原审法院认为本案中可以结合行业市场特征及行业实践情况进行分析判断：一是买房者委托多个房产经纪机构找房现象大量存在，实践中“跳单”自行成交的情况时有发生，说明链家公司在客观上无法控制客源。二是实践中卖房者将一套房子委托多个房产经纪机构现象也大量存在。三是相关证据表明，行业内其他竞争者也掌握着大量房源信息，且相互间房源信息大量重合的现象存在，说明链家公司实际上也无法控制房源。三是2016年底北京市住建委出台了相关政策，对房产经纪机构同时代理买卖双方进行了限制，客观上禁止了独家房源。综合分析，原审法院认为链家公司在相关市场上不具有控制房源和客源的能力，客观上无法通过控制房源和客源阻碍其他经营者的进入。

4.链家公司的财力、技术等条件是否足以对其他竞争者进入相关市场造成阻碍

经营者的财力是市场竞争的后盾，如果经营者的财力强大，其在相关市场中将具有更加有利的地位。技术条件一般是指经营者对知识产权商业秘密的占有情况，也会影响到经营者的市场竞争力。对于经营者财力和技术条件分析，应当同时考虑相关市场上其他经营者的财力和技术条件等。结合各方主张，考量本案相关证据及相关房产经纪服务提供者经营性数据的公开程度及其可靠性，对于链家公司财力及技术等条件对相关市场的影响，应该从以下方面来进行分析判断：一是本案中无法通过获取相对精确的公开数据对链家公司在财务能力、盈利能力及融资能力等是否明显优于其他房产经纪服务提供者加以判决。二是根据本市住建委公开的相关信息表明，现阶段本市房产经纪服务行业正处在快速发展期，市场力量活跃，每一个服务提供者都可以通过优秀的市场业绩或良好的市场潜力获得市场投资的青睐，这不会阻碍竞争，相反会有助于促进竞争。三是本案房产经纪服务提供者的技术创新能力对市场竞争的影响。相关市场内房屋经纪服务提供者线下与线上结合，不断创新推出不同市场服务工具已成为一种趋势。相关证据表明，本案链家公司及主要竞争对手都凭借各自不同的技术条件，通过技术工具不断推出新的服务产品，辅助市场拓展。没有任何迹象表明，链家公司及其他市场服务提供者可以通过技术条件对相互间的正常竞争造成妨碍。

5.其他房产经纪服务提供者在交易上对链家公司是否存在一定程度的依赖

经营者间的依赖是指经营者在市场份额方面并不处于优势，而在与交易方进行交易时才表现出一定的市场优势。这种依赖在市场可以表现为依赖于特定产品，依赖于特定企业以及依赖于消费者。认定市场上其他经营者对该经营者在交易上的依赖程度，应当考虑其他经营者与该经营者之间的交易量、交易关系的持续时间、转向其他交易相对人的难易程度等。本案中，王某某主张因为链家公司掌握房源的数量优势，能够导致存量住房的买卖双方对链家公司在交易上有依赖，同时行业下游的存量住房贷款银行对链家公司也会有明显依赖。原审法院认为判断其他房产经纪服务提供者对链家公司在交易上是否存在依赖应该着重考察以下因素：一是如前所述，链家公司客观上在相关市场并不具备控制房源和客源的能力。二是王某某也未有证据证明，交易双方及其他相关方对链家公司存在明显的依赖。三是相关市场上也没有可获得的可靠性数据进行定量或定性分析并得出这一结论。原审法院认为，目前无法证实2016年在相关市场上其他房产经纪服务提供者对链家公司在交易上存在明显依赖。

6.其他潜在的经营者是否存在进入障碍

一般来说，如果潜在的竞争者能够轻易进入特定相关市场，则说明该经营者还没有在相关市场取得市场支配地位。相关市场上其他经营者进入的难易程度，主要取决于是否受到资金、技术及相关政策限制。如前所述，对于本问题的判断可从以下方面进行分析考量：一是本案相关市场中大中小不同规模的房产经纪服务提供者多有存在，新的经营者进入对资金要求低，不存在行业进入的资金门槛。二是相关市场上不同服务提供者各有技术优势，多种技术工具并存，形成各具特色的竞争服务产品，任何一家的技术产品对其他服务提供者都无法构成技术门槛。三是相关房产经纪提供者进入相关市场，并没有资质的限制，只是对房地产经纪专业人员的职业资格作出了基本要求。但这一要求通过常规培训途径都可以实现。因此，原审法院认为相关潜在的房产经纪服务提供者进入相关市场不存在进入上的障碍。

7.从行业实践判断，链家公司在相关市场内是否受到有效的竞争约束。

市场竞争是动态的竞争，当一个经营者在正常经营决策时，能够明显感受到同一市场上其他经营者的影响时，表明这一市场的竞争是有效的。结合本案的市场特征和行业发展情况，原审法院认为评估链家公司是否在相关市场内受到有效的竞争约束可以从相关市场内其他房屋提供者发展情况，本行业整体面临的挑战，以及相关政策调整对本行业的影响等方面加以分析判断。

（1）2016年行业发展情况

北京市住建委发布的信息表明，2016年行业内包括链家公司在内的多家规模较大的服务提供者并存发展，彼此间竞争激烈。中小服务提供者在各自区域内开展经营，整体上对任何一家主要服务提供者都可能构成竞争压力。

（2）相关行业的跨界进入，对房产经纪服务行业提出新的挑战

如前所述，以阿里、京东等为代表的互联网企业也跨界进入房地产经纪服务行业，从服务模式到服务内容都将给包括本案链家公司在内的传统房产经纪服务提供者带来新的挑战。同时诸如易居中国、房多多等其他相关联行业的进入，更加剧了这种压力。

（3）相关房产政策调整对房产经纪服务行业的影响

2016年本市在加强租赁住房保障，实施房产调控新政，加强现房销售管理，强化对存量房交易监管等政策背景下，新增住房供应减少，二手住房销售主导地位增强，住房租赁市场更加活跃。以上情况必然对房产经纪服务市场竞争造成整体的影响。

综上所述，通过对链家公司自身市场力量分析，综合考虑市场上其他市场力量及其相关潜在竞争力量的有效约束，原审法院认为2016年链家公司在本案相关市场范围内不具备市场支配地位。

关于本案中是否有必要对链家公司相关行为是否构成反垄断法意义上的滥用市场支配地位行为进一步分析判断的问题。根据反垄断法关于滥用市场支配地位构成的一般分析框架，如果相关方在相关市场上不具有市场支配地位，原则上对其相关行为是否构成滥用，可以不予评述。原审法院认为，本案相关市场涉及的房产经纪服务行业是一个快速发展的行业，市场特征明显，具有典型性。本案中链家公司虽然在相关市场上不具有市场支配地位，但对其的相关行为是否具有反垄断法意义上的合法性、合理性作出具体评述，对于规范行业内相关市场行为，促进行业健康发展具有重要意义。因此原审法院对链家公司的相关行为在本案中予以评述。

（三）链家公司收取的2.2%居间服务费，是否构成反垄断法意义上的以不公平高价销售产品

不公平高价通常是指经营者在正常竞争条件下所不可能获得的远远超出正常公平标准的价格。反垄断法第十七条规定，禁止具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售产品，否则构成滥用市场支配地位的行为。

本案中能否明确一个服务费率的正常公平价格十分必要。对于如何确定一个正常的公平价格，我国反垄断执法实践中对不公平高价的判断通常考虑以下相关因素：销售价格是否明显高于其他经营者销售的同种商品价格；在成本稳定的情况下，是否超过正常幅度提高销售价格；销售商品的提价幅度，是否明显高于成本增长幅度。本案中结合各方主张，考虑在案相关证据，原审法院认为，本案中可采取产品比较方法为主，同时兼考虑成本加合理利润比较的方法，对链家公司2.2%的服务费率是否构成不公平的高价销售产品进行分析判断。

1.本案2.2%服务费率的形成

市场价格的自动调节是市场竞争机制的重要表现。本市行业主管部门取消指导价格后，房产经纪服务费率出现回升波动，符合市场自然调节的现象。市场上的主要房产经纪服务提供者在一个合理期间内将服务费率稳定在2.2%上下区间，存在市场自然调节所致这一结果的可能。王某某虽主张市场内主要经营者的价格收费模式相同，收费标准一致，但并未有各方可能因协同行为导致这一结果的证据佐证。

2.不同房产经纪服务提供者服务费率的比较

本案证据表明，在房产经纪服务市场内，市场规模偏大的多家服务提供者服务模式比较近似，服务市场费率均维持在2.2%上下，根据折扣的不同，可能会有细微差别。市场规模偏小的服务者也存在服务费率低于这一水平的现象。同时在经营模式、经营策略与前者明显不同的后来市场进入者，如房天下、爱屋吉屋等服务费率明显低于这一水平。因此，市场规模、服务模式、经营策略的不同，所表现出来的服务费率的不同，恰恰符合市场竞争的自然反应。

3.本案中2.2%的费率价格是否符合服务者的合理成本

在竞争市场内，产品的价格应当符合成本。如果占市场支配地位的企业所确定的价格与其服务成本相比过高，基本上可以认定该企业存在滥用行为。如何确定本案中相关服务提供者的合理成本，从本案双方提供的证据以及市场中可获得的相关证据，均无法定量的确定经营者相关合理成本。但本案中可以结合行业成本构成要素，对相关服务提供者的成本进行合理性定性分析。本案相关证据显示，市场上的主要服务提供者在确保房源的可信度，推出不同的服务举措、企业管理规范、人员培训及一定期间内经营的稳定性等方面都投入了相对较高的成本，因此该类服务者服务费率定价保持在一个相近的水平，具有一定的合理性。王某某主张，链家公司2.2%的服务费率不具有公平性、正当性、合理性，缺乏事实依据和法律依据。

（四）链家公司是否存在搭售房屋交易保障服务的行为；如果存在搭售行为，是否具有正当理由

搭售是指经营者利用其市场支配地位，违背对方交易人的意愿，在提供产品或服务时强行搭配销售其他商品或服务的行为。搭售的本质是占市场支配地位的企业，将其在被搭售品市场上的竞争优势，不公平地辐射到搭售品市场上，从而限制这个市场的竞争。反垄断法第十七条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为中，包括没有正当理由搭售产品。一般判断是否构成搭售，要以实施搭售行为的主体在相关市场上存在支配地位为前提，同时结合以下要件加以考量：一是搭售产品和被搭售产品是各自独立的产品。二是搭售不具正当性。三是搭售对竞争具有消极效果。本案中在链家公司不具有市场支配地位的前提下，王某某主张的相关行为当然无法构成反垄断法意义上的搭售行为。但原审法院如上所述必要，对相关行为是否符合行业惯例，是否具有合理理由作出分析判断。

1.如何确认本案中交易保障服务的提供者

关于如何判断是链家公司还是中融信公司在本案的交易保障服务中提供了相关服务，原审法院认为应该结合相关市场的交易流程，本案合同签订、履行以及费用收取等环节的相关情况，从整体上加以判断。在案证据显示，签约时王某某应知晓交易保障服务的履约方为本案中融信公司。后续合同履行中，王某某也事实上接受了中融信公司提供的协助办理房屋评估，推荐贷款产品，协助办理按揭、办理抵押、办理资金托管等服务，中融信公司也为王某某开具了专用收据。综上原审法院认为，本案中的交易保障服务主体应系中融信公司，王某某主张系链家公司不妥。

2.本案中王某某是否享有事实上的交易保障服务的选择权

交易保障服务是在新的市场环境下，根据需求方（包括买方和卖方）对交易效率和交易安全的实际需求催生的一项服务。该服务固然对促进相关市场交易效率，保障交易安全具有积极作用，但因为本案相关市场上自行交易的客观存在与必要，房产经纪服务提供者有义务保障需求者对该项服务的必要选择权。本案中王某某是否享有事实上的选择权，应结合在案证据从以下方面加以判断：一是链家公司的店面中明示告知，交易保障服务费由链家公司代第三人收取，且允许消费者自愿选择。这一内容应视为王某某已知晓。二是涉案居间合同第三条虽然规定，本次交易的后续手续由第三人中融信公司办理，但仅依据这一内容无法直接得出交易保障服务具有强制性的结论，还应该结合该服务合同的签约及实际履行情况综合判断。三是基于平台上居间服务与交易保障的关联服务模式，链家公司代为收取交易保障费这一事实无法直接证明交易服务保障即为链家公司提供。四是王某某及卖房人客观上已经接受了交易保障服务，且王某某也认可卖房人自始没有明确表示异议。故原审法院认为，王某某提供的在案证据无法直接证明该交易保障服务具有强制性，对其关于被剥夺了自主选择权的主张，原审法院不予采信。但本案需要指出的是，根据合同相对性原则，链家公司在居间服务合同中直接写明第三方交易服务保障的提供者确有不妥。

3.交易保障服务是否构成独立的产品，是否存在独立的市场

一个产品只有进入市场参与竞争，才能构成市场上独立的产品，在竞争中形成自己独立的市场。本案中判断交易保障服务是不是构成独立产品，是不是存在独立的市场，关键在于交易保障服务是不是独立参与相关市场的竞争。本案在案证据表明，在本案相关市场上，包括本案链家公司、我爱我家、麦田房产等主要房产经纪服务提供者都具有关联的交易保障服务者，它们只向自己合作的房产经纪服务机构及需求者提供交易保障服务，不单独参与市场竞争。故原审法院认为，交易保障服务不属于独立的产品，也不构成独立的交易保障服务市场。

4.链家公司的行为是否具有正当性

交易行为正当性一般是指行为本身是否具有合理理由，是否符合行业交易习惯。判断链家公司的行为是否具有正当性，原审法院认为应结合房产交易的市场特征及行业交易习惯等作出合理分析考量：一是包括链家公司、我爱我家、麦田房产等主要房产经纪服务提供者与合作伙伴合作将居间服务与交易保障服务共同提供已成为行业内一种通常做法。二是对于这种服务模式合理性的关注，不仅要考虑付费一方（通常为买房者）的需求，还应该兼顾卖房者一方对于效率、安全的考虑。三是房产交易流程多，程序复杂，链家公司与第三人的合作形式，有助于提高交易效率，保障交易安全。故原审法院认为，链家公司行为在相关市场上符合通行做法，具有一定的正当性。

综上分析，原审法院认为链家公司相关行为具有一定合理性，不构成反垄断法意义上的搭售行为。

（五）十三项服务一并提供是否构成搭售，该行为是否具有合理理由

原审法院认为，基于本案对于搭售构成要件的如上分析，判断该十三项交易保障服务内容同时提供是否构成反垄断法意义上的搭售，应从以下方面进行分析考量：

1.如何判断中融信公司的市场地位及市场行为

如上所述，房产居间服务与交易保障服务构成关联服务，交易保障服务不构成独立的服务市场。这种服务的突出特征在于，房屋居间服务和交易保障服务共同关联构成相关市场上的市场力量，共同影响相关市场的竞争。交易保障服务作为一个有对价的交易行为，虽然不构成自身独立的市场，但它与链家公司提供的房屋居间服务共同作用于本案的相关市场，影响链家公司与其他服务者展开竞争。因此，本案中假如链家公司具备市场支配地位，第三人如果实施了阻碍竞争的搭售行为，其亦可能构成滥用市场支配地位行为。

2.多项交易保障服务同时提供，是否符合行业的通行做法

《房地产经纪管理办法》第十七条规定，房地产经纪机构提供代办贷款，代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后另行签订合同。第二十四条规定，房地产交易当事人约定，由房地产经纪机构代收、代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的，客户交易结算资金专用存款账户，划转交易资金。从以上内容可以看出，相关行业管理规范允许房产经纪机构在满足一定条件下提供相关的交易保障服务，也没有禁止与房产经纪机构合作的第三方从事该项服务。本案证据表明，与包括本案链家公司、我爱我家、麦田房产等房产服务机构的合作第三方均同时提供多项交易保障服务。同时诸如房天下等房产经纪机构也以自身名义直接提供交易保障服务。以上说明，房地产经纪机构在提供居间服务的同时，由与其合作的第三方或其自身直接提供不同内容的交易保障服务，已事实上成为一定时期内相关行业的通行做法。

3.第三人同时提供十三项交易保障服务是否具有正当性

对于一个行为是否具有反垄断法意义上的正当性，应从该行为在促进竞争和阻碍竞争两个方面加以判断。关于该行为是否有利于相关市场竞争，链家公司及第三人认为，如将多项交易保障服务拆分成多个独立服务项目，势必增加服务提供者的服务成本，也会加重购房者的负担，会降低交易效率，可能泄露个人信息，增加交易失败的风险。诚然，本案中第三人共同提供多项交易保障服务，在现实中具有提高交易效率，减少交易失败的积极作用。

关于该行为是否存在阻碍竞争，影响正常市场竞争秩序的可能。首先，不同房屋经纪服务提供者的交易保障服务项目多少不一，服务内容也不尽一致。这表明服务提供者对于服务项目的设定具有可选择性。其次，存量房自行交易模式的存在，说明多项交易保障服务具有拆分成多个独立服务项目的可能性。第三，是否应赋予消费者（买房人与卖房人）对服务交易项目的选择权，现实中消费者或接受全部服务，或者全部不接受服务，即自行办理交易，形成事实上的二选一。如上所述《房地产经纪管理办法》第十七条、第二十四条内容表明，房地产经纪机构要提供相关交易保障服务，或基于一方同意或基于交易当事人双方的约定。由此说明，房产经纪服务提供者在提供交易服务中，要保障消费者对具体交易服务项目的基本选择权。第四，《房地产经纪管理办法》第十八条第二款规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价，捆绑标价。因此，本案中共同提供的多项交易保障服务，现实中具有拆分多个服务项目的可能性，中融信公司将十三项服务整体共同提供明显与相关行业管理要求相悖，不具有正当性。

综上分析，原审法院认为本案中，中融信公司共同提供十三项交易保障服务，虽然在一定程度上具有促进竞争的积极效果。但这种积极效果，不能以牺牲交易双方的基本选择权为代价。相比上述积极效果，长此以往这种行为对相关市场竞争秩序的负面影响可能更严重。该行为虽然成为相关市场上部分服务提供者的通行做法，但不具有反垄断法意义上的正当理由。

（六）链家公司于交易完成后开具发票是否构成在交易时附加其他不合理的交易条件行为

附加不合理交易条件交易行为是指经营者利用其市场支配地位违背交易相对人的意愿，在提供商品或服务时，强迫交易相对人接受其它不合理交易条件的行为。反垄断法第十七条规定，禁止具有市场支配地位的经营者没有正当理由，在交易时附加其他不合理的交易条件。判断链家公司相关行为是否构成在交易时附加了不合理的交易条件，关键在于判断链家公司是否具有反垄断法意义上的正当理由。原审法院认为，本案中应结合各方的主张，参照行业交易习惯，行业管理规范等方面加以分析考量。

1.该行为在相关行业是否符合交易习惯

涉案证据显示，链家公司在交易实践中均是在过户以后向客户开具发票。同时根据市场交易的公知常识，除交易双方有特别约定的，在交易完成后开具发票符合正常的交易习惯。

2.该行为是否违反相关行业管理规范

《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务，一律不准开具发票。《企业会计准则第14号--收入[财会2006]3号》规定销售产品需同时满足五个条件才能确认收入，其中包括企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，相关的经济利益很可能流入企业。根据房产经纪服务行业特点，只有在过户完成后，才能被认为风险和报酬已转移给消费者，经济利益才可能流入企业，此时企业才能够确认营业收入，向客户开具发票。因此本案中链家的行为不违反相关行业管理规定，具有正当性。

3.是否以此作为提供居间服务的前提条件

针对这一问题，王某某并未提供相关证据加以证实。本案中王某某及卖房人事实上通过链家公司提供的房产经纪服务促成交易成功。这一客观事实表明，链家公司在服务中并没有把王某某所谓后提供发票，作为向王某某提供房产经纪服务的前提条件，否则难有本案交易的成功。

综上所述，原审法院认为，链家公司在本案中先交易后开发票的行为具有合理理由。即使链家公司在相关市场具有支配地位，该行为也不构成反垄断法意义上的在交易时附加其他不合理交易条件的行为。

（七）链家公司要求一并签订涉案居间合同及交易保障合同的行为，是否会在交易保障服务市场内产生限制、排除竞争的效果

如前所述，搭售的本质就是占市场支配地位的企业将其在被搭售品市场上的竞争优势，不公平传导到搭售品市场上，从而不公平地限制这个市场上的竞争。结合本案在前分析，原审法院认为判断链家公司的行为对交易保障服务所涉及的存量住房买卖贷款服务市场是否会产生限制、排除竞争的效果应从以下方面加以分析考量：一是交易保障服务中涉及的存量住房买卖贷款服务是否能够单独构成一个独立市场。如前所述，交易保障服务本身不构成一个独立的相关市场，作为十三项交易保障服务之一的存量住房买卖贷款服务，当然也不可能构成独立的服务市场。二是王某某此项主张的成立，要以链家公司相关行为构成搭售为前提。在前已分析论证，房产经纪服务与交易保障服务不构成反垄断法意义上的搭售，作为交易保障服务之中的任何一项服务当然也不可能与房产经纪服务单独构成搭售，因此王某某主张成立的前提条件不能具备。三是王某某主张链家公司通过搭售获得高额垄断利润，从而排挤其他竞争者。原审法院认为对于这一结果要件的成立与否，王某某负有证明责任。本案中王某某仅依据链家公司的一句广告语难以证明这一事实的成立。综上，原审法院认为王某某提出的链家公司要求一并签订房产经纪服务合同及交易保障合同的行为，会对存量住房买卖贷款服务市场产生限制、排除竞争效果的主张不能成立。

原审法院依照《中华人民共和国反垄断法》（2008年施行）第六条、第十七条、第十八条、第十九条、第五十条之规定，判决如下：驳回王某某的全部诉讼请求。案件受理费三百元，由王某某负担（已交纳）。

二审中，王某某为证明其主张，向本院提交五组证据：第一组系涉案收据一、收据二中审核人李贵双的证人证言，且李贵双出庭作证，用以证明链家公司规定交易保障服务合同需与居间服务合同一并签订，交易保障服务费及相关收据由链家公司收取和开具，交易保障服务由链家公司提供。第二组系王某某委托诉讼代理人张正鑫（系王某某之夫）与涉案收据一、收据二中收款人高培、售房人苗某某的微信聊天截图，用以证明涉案交易保障服务合同签订后，后续的交易保障服务均由链家公司员工办理。第三组系有王某某委托诉讼代理人张正鑫、链家公司原审委托诉讼代理人王焱、雷鹏，中融信公司原审委托诉讼代理人侯磊的签字的三方事实确认书，用以证明原审判决相关事实认定与三方事实确认书不一致。第四组系名称为“存量房网上签约月统计”、时间为“2020年7月”的统计表，王某某称该证据来源于北京市住建委网站，用以证明：1.链家公司签约套数约为第2-10名签约总和的2倍；2.本案相关市场格局自2016年至今比较稳定，链家公司、我爱我家、麦田房产仍是签约套数前三甲，本案相关市场不存在快速发展、激烈竞争的特点；3.未发现有阿里巴巴、京东等电商房产经纪服务者进入本案相关市场。第五组系手机录屏视频（光盘），用以证明：1.阿里巴巴、京东未进入房屋租赁服务市场；2.房天下仅为房源信息发布平台；3.爱屋吉屋已倒闭，APP已不存在；4.房多多提供房源信息发布服务，未发现其提供房产经纪服务，未进入本案相关市场；5.易居中国未进入本案相关市场。

链家公司质证意见为：关于第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，李贵双因多次旷工已经被链家公司辞退，其证人证言不具备说服力，原审在案证据已经证明涉案交易保障服务由中融信公司提供。关于第二组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，无法证明聊天记录中对方的身份，即便假定该证据材料的真实性和合法性，该证据并不能证明链家公司实际提供涉案交易保障服务。关于第三组证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，基于链家公司和中融信公司的合作关系，涉案收据二由链家公司经纪人统一打印办理，只是为了方便交易的进行，并不能说明涉案交易保障服务提供方为链家公司。关于第四组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，该份材料仅是一份截图，无任何下载链接或其他可证明其来源的材料，北京市住建委网站上也无法找到该证据材料，且该证据是2020年7月份的数据，与涉案交易发生时2016年的数据无关，无法反映本案交易时的市场竞争状态。关于第五组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，该证据材料无法确定录制时间、录制者，无法确定录制手机的清洁性等，且该视频数据与涉案交易发生时2016年的数据无关，无法反映本案交易时的市场竞争状态，京东、阿里巴巴、房天下、房多多等提供房源信息发布服务，这些平台有助于北京市包括郊区的更多中小型中介机构更便捷地接触客户进行营销，从而导致相关市场内的竞争愈发激烈。

中融信公司未发表质证意见。

本院认证意见为：关于第一组证据，由于该证据仅为李贵双的证人证言，且李贵双认可其已从链家公司离职，在无其他相关证据佐证的情况下，仅凭该份证据无法证明涉案交易保障服务由链家公司提供，对该证据本院不予采信。关于第二组证据，由于该证据系微信聊天记录截屏，在链家公司没有提供相反证据的情况下，可以作为认定本案相关事实的依据，至于能否实现王某某的证明目的，将在说理部分予以阐述。关于第三组证据，由于该证据系王某某、链家公司、中融信公司根据原审庭前证据交换情况确认的三方陈述一致的事实，属于当事人陈述，可以作为认定本案相关事实的依据，至于能否实现王某某的证明目的，将在说理部分予以阐述。关于第四组证据，由于无法确定该证据来源于北京市住建委网站，且该证据载明的系2020年7月份的“存量房网上签约月统计”数据，无法证明2016年涉案相关市场竞争状态，对该证据不予采信。关于第五组证据，由于该视频数据录制时间、录制者、录制设备等均无法确定，对该证据不予采信。

链家公司为证明其主张，向本院提交二组证据：第一组系李贵双离职相关材料，用以证明李贵双因多次旷工而被链家公司辞退，其关于链家公司的证言不具有说服力。第二组系原链家公司员工陶平的证人证言，用以证明李贵双的证人证言存在不实陈述，交易保障服务是由中融信公司提供，链家公司并不强制要求客户必须签署交易保障服务合同。

王某某质证意见为：关于第一组证据，王某某知悉李贵双离职的情况，但是对于证据的真实性、关联性均不认可；关于第二组证据，该证据不能证明交易保障服务由中融信公司提供，且陶平应出庭作证。

中融信公司未发表质证意见。

本院认证意见为：关于第一组证据，由于该证据系用于反驳王某某提供的李贵双的证人证言，如前所述，因本院对于李贵双证人证言未予采信，故本院对该证据真实性、合法性和证明目的不再评述。关于第二组证据，由于该证据仅为陶平的证人证言，对于其拟证明的链家公司是否强制要求客户必须签署交易保障服务合同及交易保障服务是否由中融信公司提供等事实，均需根据涉案居间合同、交易保障合同签订情况等予以认定，故本院对该证据不予采信。

原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明：涉案房屋买卖合同前序部分第1条载明：“本合同文本适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。”第3条载明：“通过房地产经纪机构提供居间或代理服务达成交易的，如曾签订委托出售、购买房屋的相关文件，应当作为本合同的附件；通过设立‘专用帐户’的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的存量房交易结算资金划转协议也应当作为本合同的附件。”

涉案居间合同前序部分载明：“甲（苗某某）、乙（王某某）、丙（链家公司）三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。”涉案居间合同背面载有链家公司如下广告语：“北京市每出售两套二手房，其中就有1套是通过链家成交的”。

根据王某某二审时提交的其诉讼代理人张正鑫与链家公司员工高培的微信聊天记录，2016年2月29日，张正鑫表示：“另外就是苗先生这边进程比较快，我这边也得准备首付款了，我这确实也有点困难，到时候评估的时候你想想办法看能否多评估点，多点贷款我首付压力小点”。2016年3月24日，张正鑫表示：“你们链家评的比较高啊”，高培回应：“好像评估过了，我问下评估报告出的多少”，张正鑫回应：“哦，好的”。2016年3月30日，张正鑫表示：“高培你好，现在有没有什么新进展没，需要我们做的尽管说，我们提前准备，尽量加快进度吧”，高培回应内容包括：“咱们每一步因为商贷的条件”“宽泛一些是肯定能办下来的，这个您放心，到时候每一步都请好假就行”，张正鑫回应：“是比较顺利，多谢了”。

本院认为，2022年新修正的反垄断法自2022年8月1日起施行。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”依据该规定，由于本案被诉垄断行为发生于2016年，故本案应当适用2008年施行的反垄断法。根据双方诉辩意见，结合本案相关证据和事实，本案二审中的争议焦点为：（一）如何界定本案中的相关市场；（二）链家公司是否具有市场支配地位；（三）链家公司是否实施了滥用市场支配地位的行为；（四）原审法院审理程序是否违法。

反垄断法第十七条第一款规定：“禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：（一）以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；（二）没有正当理由，以低于成本的价格销售商品；（三）没有正当理由，拒绝与交易相对人进行交易；（四）没有正当理由，限定交易相对人只能与其进行交易或者只能与其指定的经营者进行交易；（五）没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件；（六）没有正当理由，对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇；（七）国务院反垄断执法机构认定的其他滥用市场支配地位的行为。”反垄断法司法解释第八条规定：“被诉垄断行为属于反垄断法第十七条第一款规定的滥用市场支配地位的，原告应当对被告在相关市场内具有支配地位和其滥用市场支配地位承担举证责任。”判断经营者是否实施了反垄断法第十七条第一款列举的滥用市场支配地位行为，原告首先要举证证明被诉垄断行为人在相关市场内具有市场支配地位。由于竞争行为都是在一定市场范围内发生和展开的，界定相关市场可以明确经营者之间竞争的市场范围及其面对的竞争约束。合理界定相关市场，对于正确认定被诉垄断行为人的市场地位、分析被诉垄断行为对市场竞争的影响、判断被诉垄断行为是否违法以及在违法情况下被诉垄断行为人需承担的法律责任等关键问题，具有重要意义。因此，原告以被诉垄断行为人在相关市场的市场份额为由主张其具有显著的市场力量或者市场支配地位的，应当界定相关市场并提供证据或者说明理由。

（一）关于如何界定本案中的相关市场

反垄断法第十二条第二款规定，相关市场是指经营者在一定时期内就特定商品或者服务进行竞争的商品范围和地域范围。具体而言，界定相关市场需要考虑相关商品或者服务、地域和时间三个因素。本案中，双方当事人对于原审法院将相关市场时间范围限定为2016年并无争议，因此，本院重点分析相关服务市场和地域市场。

1.关于界定相关市场分析方法

一般而言，界定经营者在一定时期内就特定商品或者服务进行竞争的相关商品市场和相关地域市场，可以根据案件具体情况，以被诉垄断行为直接涉及的特定商品为基础，从需求者角度进行需求替代分析；供给替代对经营者行为产生的竞争约束类似于需求替代的，也可以从供给者角度进行供给替代分析。

2.关于本案相关商品市场的界定

从需求替代的角度分析界定相关商品市场时，一般根据需求者对于商品特性、功能和用途的需求、质量的认可、价格的接受以及获取的难易程度等因素，确定由需求者认为具有较为紧密替代关系的一组或者一类商品所构成的市场为相关商品市场。从供给替代的角度分析界定相关商品市场时，可以综合考虑其他经营者进入市场的意图和能力、承担的成本与风险、克服的市场障碍、需要的时间等因素。

本案中，王某某主张本案的相关服务市场应当界定为存量住房买卖经纪服务市场；链家公司认为应当界定为新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场。原审法院支持了链家公司的主张，本院认为本案的相关市场应当界定为存量住房买卖经纪服务市场，具体分析如下：

（1）关于本案被诉垄断行为直接影响的商品及其特点

本案中，王某某主张链家公司在提供存量住房买卖经纪服务过程中实施了反垄断法第十七条第一款禁止的滥用市场支配地位行为主要包括：以交易房价2.2%的比率收取居间服务费的行为属于以不公平的高价销售商品；要求王某某同时签订涉案居间合同和交易保障合同属于搭售行为；涉案交易保障合同同时提供十三项交易保障服务属于搭售行为；交易完成后才提供发票给王某某属于附加不合理交易条件行为等。显然，本案被诉垄断行为直接涉及的系链家公司提供的存量住房买卖经纪服务。《房地产经纪管理办法》第三条规定：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”第七条第一款规定：“本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。”第十五条第一款规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：（一）营业执照和备案证明文件；（二）服务项目、内容、标准；（三）业务流程；（四）收费项目、依据、标准；（五）交易资金监管方式；（六）信用档案查询方式、投诉电话及1****价格举报电话；（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；（八）法律、法规、规章规定的其他事项。”第三款规定：“房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。”依据上述规定，结合本案证据，本案所直接涉及的存量住房买卖经纪服务具有如下特点：第一，竞争主体为依法设立的房地产经纪机构。第二，服务对象为存量住房的出售人和买受人，服务内容系为存量住房买卖提供居间服务，因此，交易规模与房地产经纪服务机构所拥有的房源和客源的数量直接相关。第三，价格竞争主要体现在收费比率，即按照房屋买卖交易价格多少比率收取佣金。第四，行业规范要求与房地产经纪机构代理销售商品房项目明显不同，具体要求主要包括：公示服务项目、内容、标准，收费项目、依据、标准，交易资金监管方式等；且需要按照政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同示范文本，与委托人签订合同。

（2）关于存量住房租赁经纪服务应否纳入本案相关服务市场范围

王某某认为，存量住房买卖经纪服务与存量住房租赁经纪服务不构成需求替代和供给替代，主要理由包括：需求者不同，如买卖经纪服务的需求者系住房卖方和买方，租赁经纪服务的需求者系出租人和承租人；价格差别大，买卖经纪服务根据房屋总价按照一定比例收取居间服务费，租赁经纪服务一般收取1个月租金作为服务费，前者的价格远大于后者；对于同一个房产经纪服务提供者和不同房产经纪服务提供者，由于服务内容不同，均不构成供给替代。链家公司认为，存量住房租赁经纪服务容易向存量住房买卖经纪服务转型，两者构成供给替代，如中原地产、我爱我家、麦田房产存在经纪人同时提供房屋租赁和买卖经纪服务情况。

对此，本院认为，首先，从服务性质而言，存量住房租赁经纪服务与存量住房买卖经纪服务虽然均为向委托人提供中介服务，但是服务对象和服务内容显然不同，前者系向有出租房屋需求的出租人和有租赁房屋需求的租房人提供中介服务，而后者系向有卖房需求的出卖人和有买房需求的买受人提供中介服务，如涉案居间合同载明服务对象为出卖人苗某某、买受人王某某，服务内容包括链家公司提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，促成交易双方签署合法有效的买卖合同等，无论服务对象还是服务内容均明显不同于房屋租赁经纪服务。其次，两者行业规范要求并不相同，《房地产经纪管理办法》第十五条第一款第七项规定，政府主管部门或者行业组织分别制定房屋买卖合同、房屋租赁合同以及相应的房地产经纪服务示范文本。第三，从服务价格而言，根据在案证据，房屋买卖经纪服务佣金系根据房屋买卖合同的价款按照一定比率收取，而房屋租赁经纪服务佣金一般按照房屋租赁合同1个月租金收取，两者服务价格相差悬殊。故，从需求者角度，无论从服务内容还是从服务价格等方面，存量住房租赁经纪服务与存量住房买卖经纪服务都不构成需求替代。第四，虽然链家公司提交证据证明中原地产、我爱我家、麦田房产等房地产经纪服务机构均存在经纪人同时提供房屋租赁和买卖经纪服务情况，但是，由于存量住房租赁市场和存量住房买卖市场的房源和客源信息均不相同，对于存量住房买卖市场经纪服务需求而言，存量住房租赁市场经纪服务显然难以与存量住房租赁市场经纪服务形成紧密替代关系。综上所述，存量住房租赁经纪服务不应当纳入本案相关服务市场。

（3）关于存量非住房买卖经纪服务应否纳入本案相关服务市场范围

王某某认为，由于住房与非住房的房屋用途不同，住房买卖经纪服务与非住房买卖经纪服务不构成需求替代。链家公司认为，住房与非住房买卖经纪服务具有同质性，对于专业人员和房产经纪服务提供商的资质要求没有区别，构成供给替代。

对此，本院认为，首先，从房地产买卖经纪服务所涉及的房屋性质和用途而言，一般区分为用于居住使用的房屋，简称住房；用于工业、商业等非居住使用的房屋，简称非住房。如王某某提交的中介协会出具的成交情况载明，按照规划用途划分，存量房可分为存量住房、公寓、商业写字楼、工业厂房等，其中，存量住房包括商品住房、自住型商品房、经济适用住房、两限房、公共租赁住房等保障性住房。其次，由于住房的性能和用途在于满足普通人的生活居住，而非住房的性能和用途在于满足商业生产经营使用，因此，从需求替代角度分析，对于住房购买者而言，不会由于住房买卖经纪服务费用上涨等因素转换为非住房购买者；同理，对于住房销售者而言，亦不会由于住房买卖经纪服务费用下降等因素转换为非住房销售者。第三，从供给替代的角度分析，由于住房与非住房的商品性能和用途完全不同，住房供给与商业写字楼、工业厂房等的非住房供给，从土地使用权的获得、建筑许可证的取得、上市交易条件等方面均不具有紧密替代关系。第四，即使房产经纪服务提供者从市场准入的角度，既可以提供住房买卖经纪服务，又可以提供非住房买卖经纪服务，但是，由于存量住房和存量非住房的买方、卖方从需求角度和供给角度均不具有紧密替代关系，相应地存量住房和存量非住房买卖经纪服务亦不具有可替代性。因此，本案相关服务市场应当不包括存量非住房买卖经纪服务。

（4）关于新建住房买卖经纪服务应否纳入本案相关服务市场范围

王某某认为，新建住房与存量住房买卖经纪服务不构成需求替代和供给替代，主要理由包括：需求者不同，如新建房需求者系开发商，存量住房需求者系存量住房的买方和卖方；价格不同，如新建房买卖经纪服务对于购房者不收取服务费，存量住房买卖经纪服务收取服务费；新建房买卖经纪服务为单向代理服务，存量房买卖经纪服务为双向居间服务，前者转化为后者投入较大，风险较高，且不具有提供存量房买卖经纪服务的即时性。链家公司认为，新建住房买卖经纪服务容易向存量住房买卖经纪服务转型，两者构成供给替代，如易居中国、房多多均将业务范围从新建住房买卖经纪服务拓展到存量房买卖经纪服务。

对此，本院认为，首先，新建住房、存量住房的商品来源、交易方式，交易价格、居住体验等都不相同，从房屋的购买者角度，链家公司并没有提交证据证明存量住房的购买者由于存量住房买卖经纪服务价格的上涨会转而购买新建住房，并且成为新建住房买卖经纪服务的需求者；从房屋出售者的角度，由于新建住房提供者为房地产开发商，而存量住房提供者为已经取得房地产登记证书的房屋产权人，两者之间不可能由于存量住房买卖经纪服务价格的变动而发生转换。其次，新建住房买卖经纪服务与存量住房买卖经纪服务的服务方式、收费价格和收费方式明显不同，新建住房买卖经纪服务的服务方式系经纪服务公司接受房地产开发商的单方面委托，且价格及收费计算方式均系由双方约定；而存量住房买卖经纪服务的服务方式系经纪服务公司接受房屋买方和卖方的委托，提供中介服务，收费方式系由购房人向经纪服务机构交付，收费计算方式必须向社会公示，显然，从收费价格和收费方式角度，新建住房买卖经纪服务与存量住房买卖经纪服务不构成需求替代。再次，即使房产经纪服务提供者从市场准入的角度，既可以提供新建住房销售代理经纪服务，又可以提供存量住房买卖经纪服务，但是，由于新建住房和存量住房的买方、卖方从需求角度和供给角度均不具有紧密替代关系，相应地新建住房和存量住房买卖经纪服务亦不具有可替代性。因此，本案相关服务市场应当不包括新建住房买卖经纪服务。

（5）关于存量房买卖自行成交市场应否纳入本案相关服务市场范围

王某某认为，自行成交是通过与经纪机构成交相对应的一种成交方式，自行成交既不是商品又不是服务，故存量房买卖自行成交与存量房买卖经纪服务不具备替代分析基础。链家公司认为，自行成交对于存量房交易经纪服务构成显著的需求替代，主要理由包括：政府部门支持鼓励自行成交，自行成交在一定程度上存在较多实践。

对此，本院认为，相关市场界定的目的是为了明确经营者所面对的竞争约束，合理认定经营者的市场地位，并正确判断其行为对市场竞争的影响。判断存量房买卖自行成交市场是否纳入本案相关服务市场范围，关键在于自行成交市场是否对存量房经纪服务市场构成竞争约束。首先，从交易性质而言，本案所涉及的系存量房买卖经纪服务，存在三方交易主体，出卖人、买受人和房地产经纪机构，而存量房买卖自行成交市场仅有两方主体，出卖人和买受人。其次，从需求者的角度而言，存量房出卖人和买受人选择自行交易，就必然不会选择通过房地产经纪机构完成交易。再次，根据链家公司提供的相关证据，首都之窗网站上提供了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》的合同模板，与本案所涉及的通过房地产经纪机构完成交易的存量住房房屋买卖合同模板并不相同。复次，链家公司提供的相关证据还显示，百度贴吧、北京论坛、首都之窗等网站上均可以查询到个人发布的二手房源信息，知乎、房天下、水木社区、简书创作社区、凤凰网等网站可以查询到二手房自行成交的经验总结及优势介绍，在存量房买卖自行成交市场存在大量实践的情况下，由于选择自行成交的买受人并不需要支付中介服务费用，交易价格的差异，使得存量房买卖自行成交市场对存量住房买卖经纪服务市场不会构成竞争约束。故本案相关服务市场应当不包括存量房买卖自行成交市场。

综上所述，本案相关服务市场应当界定为存量住房买卖经纪服务市场，王某某的此项主张应予支持。链家公司认为本案相关服务市场应当包括新建住房、存量住房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场，无事实和法律依据，原审法院相关事实认定错误，本院依法予以纠正。

3.关于本案相关地域市场的界定

本案中，王某某主张本案的相关地域市场应当界定为北京市城六区；链家公司认为应当界定为北京市全部区域。本院认为，本案的相关地域市场应当界定为北京市全部区域。

对此，本院分析如下：

由于本案所涉及的系存量住房买卖经纪服务，无论是存量住房的出卖人还是买受人都受到不动产所在区域的限制，因此，因不同区域存量住房价格或者其他竞争因素的变化而转向或考虑转向其他地域购买商品的情况、特定区域需求者偏好、其他地域经营者的现状及其进入市场的及时性等对于相关地域市场的界定具有重要意义，本院将根据上述因素进行综合评估。首先，根据王某某提供的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》显示，北京市在空间结构上正在构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，着力改变单中心聚集的发展模式。显然，北京市去中心聚集的城市发展规划，使得具有在北京市购买存量住房资格的买受人工作、生活中心发生转移，必然带来购房选择去中心化的趋势。其次，根据链家公司提供的证据，北京城六区之外的其他区域在人口、教育、产业发展、就业、医疗等方面正与城六区快速同质化，如2016年北京市城六区的常住人口比上年减少35.3万人，占全市常住人口的比重由59.1%下降到57.4%；北海幼儿园、黄城根小学、北京四中三所名校将进驻首都行政副中心办公区；大兴生物医药产业基地、大量生物医药企业等在城六区以外区域提供了大量的就业机会；北京友谊医院、北京安贞医院、首都儿科研究所、北京妇产医院、北京胸科医院等，将在直接参与通州医疗建设的项目上，进行高起点、高标准、高水平的规划、建设和管理。上述人口、教育、产业发展、就业、医疗等去中心化发展将直接影响城六区存量住房购房需求。最后，根据链家公司提供的证据，链家公司、我爱我家、麦田房产、中原地产、房天下等房产经纪服务公司提供的房源信息既包括城六区，也包括通州、房山、昌平、延庆、顺义等部分郊区县；我爱我家、麦田房产、中原地产等公司设在城六区外的分支机构也可以提供城六区存量住房买卖经纪服务；链家公司内部经纪人之间可以通过合作形式实现城六区与城六区之外的房源共享；以经营郊区业务为主的金色时光公司、天通置地等房产经纪机构明确表示可以提供城六区房屋交易代办合同签订手续等服务。显然，从供给替代的角度，链家公司等房产经纪服务公司所经营的业务范围在北京市城六区及其他区域之间并没有市场准入限制，且市场实践中，链家公司等相关经纪服务公司已经开始区域融合。

综上所述，北京市城六区房产经纪服务与其他区域房产经纪服务存在紧密替代关系，本案相关地域市场应当界定为北京市全域。

（二）关于链家公司是否具有市场支配地位

反垄断法第十七条第二款规定：“本法所称市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。”反垄断法第十八条规定了认定经营者具有市场支配地位应当考虑的因素，包括：“（一）该经营者在相关市场的市场份额，以及相关市场的竞争状况；（二）该经营者控制销售市场或者原材料采购市场的能力；（三）该经营者的财力和技术条件；（四）其他经营者对该经营者在交易上的依赖程度；（五）其他经营者进入相关市场的难易程度；（六）与认定该经营者市场支配地位有关的其他因素。”

本案中，王某某认为，根据北京市住建委提供的统计数据，2016年链家公司存量住房网签量为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）套，城六区存量住房总网签量为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）套，其中通过区县窗口网签量为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）套，根据（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）计算公式，链家公司在北京市城六区存量住房经纪服务市场中所占有的份额达到61.13%，已经超过了二分之一，故，可以推定链家公司在北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场具有市场支配地位。此外，王某某提交了第42029号公证书，证明链家公司官网载明“链家网，真正的真房源平台！80000经纪人为您服务！北京在售二手房中，超过80%委托了链家网！全市成交二手房中，50%来自链家网”，王某某主张以上内容应视为链家公司自认其在本案所涉的相关市场上具有市场支配地位。

链家公司认为，王某某提交的证据不足以证明链家公司具有市场支配地位，主要理由包括：链家公司在相关市场上的市场份额不足50%，不应被推定为具有市场支配地位；链家公司并未自认其在相关市场上具有市场支配地位，特定语境下的宣传语不能被视为链家公司自认；链家公司并没有控制房源或客源的能力，实际上也没有控制房源和客源；综合考虑链家公司及竞争对手的财力及技术条件，链家公司并不足以对其他竞争者构成障碍；从行业竞争状况来看，链家公司在实际经营活动中受到了一系列的竞争约束，无法对竞争产生阻碍。

对此，本院分析如下：

1.关于确定市场份额的一般方法及其影响

首先，市场份额是指特定企业的总产量、销售量或者生产能力在相关市场中所占的比例，又称为市场占有率。市场份额是判定一个企业是否具有市场支配地位的一个重要因素。因此，经营者市场份额的确定以合理划分相关市场为前提。其次，经营者在相关市场的市场份额，可以根据被诉垄断行为发生时经营者一定时期内的相关商品交易金额、交易数量、生产能力或者其他指标在相关市场中所占的比例确定。再次，反垄断法第十九条规定了根据经营者的市场份额可以推定经营者具有市场支配地位的情形，其中第一款第一项规定，“一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的”可以推定该经营者具有市场支配地位，第三款规定：“被推定具有市场支配地位的经营者，有证据证明不具有市场支配地位的，不应当认定其具有市场支配地位”。依据上述规定，如果原告能够证明经营者的市场份额达到二分之一，则可以推定经营者具有市场支配地位，除非经营者具有相反证据。

2.关于确定房地产经纪服务公司市场份额的恰当指标

首先，如前所述，本案相关市场应当为2016年北京市存量住房买卖经纪服务市场。其次，对于需要考量的具体指标，根据在案证据，2016年，链家公司、我爱我家，麦田房产等主要的房地产经纪公司对于存量住房买卖经纪服务的收费比例均为房屋总价款的2.2%，显然服务价格竞争对于经营者市场支配力的影响不明显。再次，由于房产经纪服务市场的竞争一方面体现为房源的竞争，即争夺卖方市场的竞争；另一方面体现为客源的竞争，即争夺买方市场的竞争，而无论房源还是客源的竞争最终能够体现市场主体竞争能力的系实际成交量。因此，在本案所涉及的存量住房买卖经纪服务市场，市场成交量、房源、客源等是考量经营者是否具有市场支配力较为恰当的指标。复次，鉴于房地产经纪机构的分支机构数量、经纪人人数等指标仅仅能够反映经营者自身的服务规模，不能直接反映经营者房源、客源以及市场成交量，作为经营者财力和技术条件等的考量指标较为恰当。

3.关于链家公司在相关市场的市场份额及其影响

首先，由于王某某将本案相关市场仅划定为北京市城六区存量住房经纪服务市场，相关市场划分过窄，故其依据北京市住建委提供的2016年存量住房网签统计数据，认为链家公司市场份额达到61.13%，其主张难以成立。同理，由于链家公司将本案相关市场划定为北京市新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房自行买卖成交市场，相关市场划分过宽，故其认为该公司在相关市场上的市场份额不足50%，其主张难以成立。其次，根据王某某提交的中介协会出具成交情况，（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除），按照前述通过经纪公司成交比例87.17%计算，可以推算出2016年北京市存量住房买卖通过经纪公司成交量为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）套，根据王林林提交的中介协会出具成交情况中载明的通过链家公司成交的普通住宅交易量为（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）套计算，链家公司在2016年北京市存量住房买卖经纪服务中按照成交量计算所占的市场份额为54.76%，由于市场成交量是考量房地产经纪服务机构市场力量的重要指标，故，可以据此推定链家公司在本案相关市场具有市场支配地位。此外，反垄断法司法解释第十条规定：“原告可以以被告对外发布的信息作为证明其具有市场支配地位的证据。被告对外发布的信息能够证明其在相关市场内具有支配地位的，人民法院可以据此作出认定，但有相反证据足以推翻的除外。”根据王某某提交的第42029号公证书，链家公司在其官网对外宣称“全市成交二手房中，50%来自链家网”，涉案居间合同背面，链家公司也宣称“北京市每售出两套二手房，其中就有1套是通过链家成交的”，上述链家公司对外发布的信息，与前述根据链家公司提供的第1147号告知书、王某某提交的中介协会出具成交情况推算出的链家公司所占市场交易量份额超过50%，能够相互印证，故，链家公司在官网和涉案居间合同背面对外发布的信息亦能够证明链家公司在本案相关市场具有市场支配地位。

4.关于链家公司提交的证据是否能够证明其不具有市场支配地位

首先，关于本案所涉及的2016年北京市存量住房买卖经纪服务市场的竞争状况。链家公司根据1147号告知书，（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除），据此认为，被诉垄断行为发生时，2016年北京市房地产经纪服务市场参与竞争主体数量较多，链家公司及其分支机构数量占比有限。如前所述，房地产经纪公司分支机构数并不是评价房地产经纪服务市场竞争状况的优选指标。其次，根据王某某提交的中介机构出具成交情况，2016年北京市房地产经纪公司普通住宅成交量排名前三甲的分别是链家公司124102套、我爱我家28051套、麦田房产9399套，显然，链家公司的成交量远超其他两家公司，应当认定链家公司在2016年北京市存量住房经纪服务市场具有显著的市场力量。再次，关于链家公司是否具有控制房源、客源的能力。链家公司官网宣称“链家网，真正的真房源平台！80000经纪人为您服务！北京在售二手房中，超过80%委托了链家网！”显然，链家公司自认，其具有控制存量住房房源的能力。复次，关于链家公司的财力和技术条件。王某某为证明链家公司具有雄厚的财力、领先的技术条件，提交了链家公司工商档案、链家官网信息等，可以证明链家公司曾受百度、腾讯、万科、融创等多家企业投资，财力雄厚；链家网数据中心由60余名楼盘数据管理工程师组成。在链家公司认可上述证据的真实性的情况下，可以认定链家公司具有较强的财力和技术条件。最后，关于其他经营者对链家公司在交易上的依赖程度，如前所述，在链家公司自认其掌握有2016年北京市存量房经纪服务市场80%以上房源的情况下，无论是存量住房的出卖人还是买受人对于链家公司都有显著的依赖。虽然，链家公司提供的第40866号、第40867号、第44527号公证书等可以证明存在同一房源可以在不同经纪服务公司平台同时发布的情况，但是，在链家公司自认其控制的房源信息和交易量都超过50%的情况下，链家公司提供的证据不足以否定存量住房出卖人和买受人对其在交易上具有依赖性。此外，关于其他经营者进入相关市场的难易程度。链家公司虽提交了爱屋及乌、房天下，京东、阿里巴巴等互联网企业进入本案相关市场的相关证据，但是基于链家公司在2016年北京市存量住房经纪服务市场的市场份额已经超过50%，上述证据不足以证明这些新进入的经营者对链家公司构成有效的竞争约束。

综上所述，根据在案证据应当认定链家公司在本案相关市场具有市场支配地位。原审法院由于相关市场判断错误，导致认定链家公司在本案相关市场不具有市场支配地位，属于事实认定错误，本院依法予以纠正。

（三）关于链家公司是否实施了滥用市场支配地位的行为

1.关于链家公司按照涉案房屋交易价格的2.2%收取居间服务费，是否构成反垄断法意义上的以不公平高价销售商品的行为

王某某认为链家公司在实行市场调节价后立即大幅度涨价，采取2.2%的居间服务费率，定价过高，不具有正当理由。链家公司认为，链家公司的费率相较于政府定价发生变动，是市场自发调节的结果，2.2%的居间服务费率是市场普遍采用的费率。链家公司的费率定价是源自其优秀的服务，反映了投入的较高成本，具有正当性，不属于不公平高价。

对此，本院认为，反垄断法第十七条第一款第一项所禁止的以不公平的高价销售商品的行为是指具有支配地位的经营者凭借其地位在交易活动中以不公平的高价销售商品，损害交易对方利益的行为。本案中，首先，根据反垄断法司法解释第八条第一款的规定，王某某应当对链家公司将服务费率确定为2.2%所获得的利润可能存在下列情形承担证明责任：1.该费率明显高于其他经纪服务机构在相同或者相似条件下确定的费率；2.该费率明显高于链家公司在相同或者相似条件下的北京市地域之外其他地域存量住房经纪服务的可比较价格。其次，王某某提交了北京发改委2011年降价通知，以证明存量住房买卖经纪服务的公平价格应当是该通知确定的成交价总额500万元及以下的收费标准最高不超过2%的费率。而根据链家公司提交的证据可以认定北京发改委2011年降价通知系房地产经纪服务执行政府定价时要求的费率，该通知在2016年已经作废，房地产经纪服务已经转变为执行市场定价，根据链家公司提交的第40878号、第44210号、第44215号、第44216号公证书等证据，可以认定将存量房成交价总额500万元及以下的收费标准确定为2.2%的费率是存量住房买卖经纪服务市场普遍采用的费率。第三，王某某提供的中国网新闻报道显示，一直专注租房业务的爱屋吉屋高调宣布进入存量住房买卖经纪服务业务，佣金只收1%；房天下网站显示，房天下二手房电商佣金买卖双方合计只收0.5%，虽然能够证明爱屋吉屋、房天下电商提供的存量住房买卖经纪服务价格低于2.2%的服务费率，但是，其并没有进一步证明爱屋吉屋、房天下电商网系在与链家公司提供相同或者相似条件下的经纪服务中确定了较低费率。而链家公司为证明该公司收取2.2%服务费率系基于市场定价和基于该公司投入较高成本且提供了优秀服务，一方面提交了第40878号、第44210号、第44215号、第44216号公证书等以证明与链家公司有竞争关系的我爱我家、麦田房产和中原地产均采用2.2%的居间服务费率；另一方面，提交了该公司内部颁布的（相关内容涉及链家公司商业秘密予以删除）、第40879号公证书载明的搜狐网报道内容等证据，以证明链家公司在提高服务质量、经纪人管理、培训等方面投入了较大成本，链家公司的费率定价是源自其优秀的服务。在王某某没有提交爱屋吉屋、房天下电商也同样投入较大成本且提供了与链家公司相同或者相近服务质量的相关证据情况下，可以认定链家公司系基于该公司提供存量住房买卖经纪服务的成本、服务质量、交易条件、市场状况等确定了按照涉案房屋交易价格2.2%的标准收取居间服务费，而不是基于该公司在北京市存量住房买卖经纪服务市场的市场支配地位所确定的费率。故，根据王某某提交的现有证据不能证明链家公司按照涉案房屋交易价格的2.2%收取居间服务费，构成反垄断法意义上的不公平高价行为。

2.关于链家公司是否存在反垄断法意义上的没有正当理由搭售商品的行为

王某某认为其在与链家公司签订涉案居间合同时，链家公司要求王某某一并签署涉案交易保障合同，且涉案交易合同同时提供十三项服务，属于反垄断法所禁止的搭售行为。链家公司认为首先，其并未强制要求买家和卖家必须同时购买居间服务和交易保障服务；其次，交易保障服务与居间服务实际上是一体化的服务，交易保障服务实际上是房产经纪服务提供商为确保其提供的居间服务顺利完成而衍生的增值服务；第三，链家公司与第三人合作提供居间服务与交易保障服务有助于提高交易效率与交易安全，具有正当性，符合交易习惯，且没有产生排除、限制竞争的效果。

对此，本院认为，反垄断法第十七条第一款第五项所禁止的搭售行为是指具有支配地位的经营者强迫交易对方购买从性质、交易习惯上均与合同无关的产品或服务的行为。搭售的目的是将市场支配地位扩大到被搭售产品的市场上，或者妨碍潜在的竞争者进入。判断是否构成反垄断法所禁止的搭售行为，一般需要考量下列因素：第一，搭售是否是一种不合理的安排，即搭售是否出于该商品的交易习惯；如果将被搭售的商品分开销售，是否有损于该商品的性能或使用价值。第二，搭售行为是否具有反竞争的效果。

本案中，首先，王某某主张，其在与链家公司签订涉案居间合同时，链家公司要求王某某一并签署涉案交易保障合同，其没有任何选择权，即王某某认为链家公司存在强迫交易行为。根据在案证据，第一，涉案居间合同前序部分载明：“甲（苗某某）、乙（王某某）、丙（链家公司）三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。”根据该约定，应当认定王某某、案外人苗某某及链家公司系在自愿友好协商的前提下，签订涉案居间合同，而涉案居间合同第三条第三项明确约定：本次交易的后续手续由中融信公司办理，并另行签署相关合同。第二，王某某一审、二审期间均没有提交任何证据证明其在签署涉案居间合同时，曾明确表示不愿意同时与中融信公司签订涉案交易保障合同，而根据王某某二审时提交的其诉讼代理人张正鑫与链家公司员工高培的微信聊天记录，王某某为实现购买涉案房屋的目的，明确表示需要中融信公司提供的协助办理贷款手续等服务。第三，涉案居间合同签订当日，苗某某、王某某以及中融信公司即签订了涉案交易保障合同，后续合同履行中，王某某也事实上接受了中融信公司提供的对个人资信状况进行预审查、协助办理按揭，办理抵押等服务，王某某按照涉案交易保障合同约定支付了相应的费用，中融信公司也为王某某开具了专用收据。显然，王某某提交的现有证据并不能证明链家公司强制王某某签订涉案交易保障合同。

其次，链家公司、中融信公司为证明在相关市场中，提供居间服务的同时，委托第三方提供多项交易保障服务属于行业惯例，链家公司与中融信公司合作提供居间服务和交易保障服务不会明显排除、限制市场竞争，反而能够提高消费者福利，且具有促进竞争的效果，提交了第44489号、第44552号、第44490号公证书等证据，根据上述证据可以证实，第一，我爱我家、麦田房产、房天下等与链家公司有竞争关系的经营者均在提供居间服务的同时，与合作第三方同时提供多项交易保障服务。第二，标题为《客户需求催生房产交易保障服务行业》的知网论文载明“以21世纪不动产为代表的众多品牌房地产综合服务商在中房协、中房学会的带领下，也已开始在保障服务领域做出自己的探索，为完善地产服务体系提出了一系列构想”，可以证明学术界有观点认为21世纪提供房地产居间服务的同时，提供交易保障服务应当是行业发展前景。第三，根据涉案交易保障合同第一条约定，中融信公司提供的十三项具体服务，即：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；2.协助办理公证手续；3.协助办理房屋评估手续；4.协助办理房屋抵押登记手续；5.协助办理房屋解押手续；6.对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；7.协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；8.告知贷款审批进度；9.协助发送履约催告函件或告知函件；10.提供房屋交易资金托管服务；11.提供多元化的金融服务咨询、推荐服务；12.及时督促甲乙双方按约定履行合同义务；13.协调处理交易履行中产生的争议或纠纷，显然，上述十三项服务均是与涉案居间合同所要实现的存量住房交易有关的服务。第四，王某某虽主张链家公司要求一并签订涉案居间合同及交易保障服务合同的行为，会对存量住房买卖贷款服务市场产生排除、限制竞争的效果，但王某某并未提供相关证据证明，而根据二审时王某某提交的其诉讼代理人张正鑫与链家公司员工高某的微信聊天记录，张正鑫明确表达的“是比较顺利，多谢了”，可以证实王某某对于中融信公司提供的交易保障服务表示满意和感谢，且根据在案证据王某某在签订涉案交易保障合同后顺利完成涉案房屋的购买和过户，也可以客观上证明通过中融信公司提供的交易保障服务可以保障存量房交易的安全性和及时性。

最后，由于涉案交易保障合同签订的主体还涉及存量房出售人苗某某，涉案交易保障合同中约定的保管与交易相关的产权资料及其他重要资料、协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续等服务受益人包括苗某某，在王某某没有提交证据证明苗某某、王某某均系被链家公司强迫签订涉案交易保障合同的情况下，王某某在通过中融信公司提供的交易保障服务已经完成申请贷款、房屋过户等事项后，主张链家公司实施了反垄断法禁止的搭售行为，无事实和法律依据。

综上所述，应当认定王某某提交的现有证据不能证明链家公司在提供居间服务的同时，与中融信公司合作提供交易保障服务，属于反垄断法第十七条第一款第五项所禁止的搭售行为。

3.关于链家公司是否存在反垄断法意义上的没有正当理由附加不合理交易条件的行为

王某某认为，链家公司在房屋过户后方出具发票，属于在交易时附加其他不合理交易条件的行为。链家公司及中融信公司认为，在交易房屋过户后开具发票具有正当理由。

对此，本院认为，王某某认为链家公司实施了反垄断法第十七条第一款第五项规定的其他不合理交易条件的行为，应当举证证明链家公司存在下列行为之一：1.对交易条件、服务方式、付款方式、售后保障等附加不合理限制；2.链家公司在交易价格之外索取缺乏合理依据的费用或者利益；3.链家公司附加了与所涉交易缺乏关联性的交易条件。本案中，链家公司的确在收取了涉案居间服务费后，仅向王某某出具了收据，并且承诺在涉案房屋交易完成后才向王某某出具发票，因此，本案需要审查链家公司上述收取费用而不及时出具发票的行为是否具有正当理由。首先，根据在案证据，链家公司并没有将不提供发票作为向存量住房买受人提供居间服务的前提条件。其次，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务，一律不准开具发票。依据该规定，链家公司收取中介服务费用出具发票的前提是其所提供的中介服务已经完成，具体到本案而言，即涉案存量住房买卖经链家公司提供的中介服务已经完成交易。再次，根据链家公司提交的第40881号公证书，链家网的公示信息和链家网问答版块信息载明“链家十大安心承诺之一是‘交易不成退代理费（租、售）’‘最终未能成功办理过户手续，链家退还全部代理费’”；针对消费者提出的“二手房有交易发票吗？”链家公司经纪人明确回答“购买二手房是有发票的（含购房发票、税费发票及代理费发票）”“代理费发票在买卖已过户且实收对账成功即可开票”“交中介费当时会出小票，一个工作日出收据。过户完成申请发票”。根据上述证据，应当认定链家公司已经向客户明示交易完成后出具发票的理由之一包括如果交易没有完成及时向客户退还服务费的承诺，在王某某没有提供相反证据的情况下，可以认定链家公司在交易完成后出具发票，具有正当理由。

综上所述，王某某提交的现有证据不能证明链家公司实施了反垄断法第十七条第一款所禁止的不公平价格、搭售和附加不合理交易条件的行为。原审法院判决驳回其诉讼请求，结果正确。

（四）关于原审法院审理程序是否违法

王某某认为，原审法院严重违反民事诉讼法关于审限的规定，且原审法院决定本案不公开开庭审理无法律依据。链家公司及中融信公司认为原审法院审理程序合法，不公开开庭审理具有法律依据。对此，本院认为，首先，2017年修正的民事诉讼法第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”显然，依据上述规定，人民法院根据普通程序审理一审案件，应当在六个月内审结，但同时，如果有特殊情况，可以通过审批程序延长审限。本案中，王某某指控链家公司实施了反垄断法所禁止的滥用市场支配地位行为，本案涉及相关市场、市场竞争状况、市场支配地位等的审查判断，具有一定复杂性。原审法院延长审限均履行了相应的审批手续，故，王某某认为原审法院严重违反民事诉讼法关于审限的规定的主张，不能成立。其次，2017年修正的民事诉讼法第一百三十四条规定，人民法院审理民事案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。本案中，链家公司认为因本案查明事实需要，该公司提交的自身经营情况的数据、该公司自行调研的行业数据、该公司内部管理制度、员工和客户信息等证据属于该公司的商业秘密，并据此提出不公开开庭审理的请求，原审法院根据链家公司的申请及提交相关证据情况，决定本案不公开开庭审理并无不当，王某某的该项上诉请求亦不应支持。

综上，王某某关于链家公司是否具有市场支配地位的上诉请求成立，本院予以支持；王某某关于链家公司构成滥用市场支配地位并要求链家公司赔偿其损失的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院关于本案相关市场及链家公司是否具有市场支配地位的认定虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照2008年施行的《中华人民共和国反垄断法》第十二条第二款、第十七条第一款第一项、第五项，第二款，第十九条第一款第一项、第三款，《最高人民法院关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》（法释〔2012〕5号）第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第三百三十二条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由王某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　原晓爽

审 判 员　张新锋

审 判 员　孔立明

二〇二二年十二月十四日

法官助理　郝小娟

书 记 员　汪　妮