二三线房企求兼并 房地产走向寡头垄断时代？

近日，据上证报统计，今年以来，包括泰禾集团、京汉股份、新华联、阳光股份、福晟集团、协信集团在内的6家房企为渡过难关，主动出让实际控制权，或试图引入战略投资者，其中有5起集中发生于最近2个月。

“房住不炒”方针不动摇、贸易战、疫情等综合冲击之下，中国房地产商业模式面临转型，实力较弱或因为冒进扩张遭遇风险的二三线房企正在被规模经济效益更强的一线龙头房企兼并，房地产行业集中度大幅上升，出现走向寡头垄断的趋势。

房地产商业模式转型逼死高杠杆房企

一个行业的景气度取决于利润率，在中国加入WTO之后的“黄金时代 ”，连年大幅增长的贸易顺差带来巨大现金流。由于房子既是消费升级的商品，又是保值增值的工具，因此暴利一直是房地产业的代名词，高利惜售、哄抬房价则是当时的房地产商业模式。

但金融危机之后，贸易顺差增长不再持续迅猛，现金流增长也不再理所当然，因此经济增长经常要靠货币宽松政策支持，过多货币追求保值增值的结果是房价一次又一次被推高，但货币宽松政策推动经济增长的边际效用也在逐渐递减。终于政府认识到房地产不能再继续饮鸩止渴，否则金融体系和中国经济将不可持续发展，于是在2016年出现了“房住不炒”的房地产方针，并不再动摇。

从此，中国房地产商业模开始从高利惜售、哄抬房价转型为薄利多销、比拼性价。

但是，有些房企已经习惯了高利惜售、哄抬房价的商业模式，甚至幻想“房住不炒”像以前的多次房地产调控一样不了了之。

因此它们依赖于高杠杆融资，企图熬过暂时低谷，待景气回归。当银行融资收紧后，它们又转向高杠杆的资本市场融资以及非标融资。2019年9月18日，信托业协会公布的最新数据显示，截至2019年6月末，在总资金信托余额同比下降6.4%的背景下，房地产资金信托余额逆势增长16.8%，占比达到15.4%，创2012年以来新高。同时，上半年新增房地产信托逆势增长53.5%，占比达到20.9%，创2010年以来新高。

然而，让这些高杠杆融资的房企始料未及的是，2020年一季度爆发了新冠病毒疫情，房地产陷入全面停滞，导致一些风险承受度较低的二三线房企资金链断裂，爆发流动性危机。

对于这些企业来说，与其破产，肯定不如主动卖股求生，哪怕失去控制权也比一无所有强得多。

泰禾集团在5月15日对深交所关注函的回复公告中，披露目前公司已出现实质性逾期的债务金额合计20.17亿元，分别是对华能贵诚信托的借款13亿元、对浙江稠州商业银行的借款1.61亿元、对中合中小企业融资担保股份有限公司的借款4.76亿元、对西藏信托的借款0.8亿元。

2019年泰禾集团货币资金合计134.13亿元，截止到今年3月31日，泰禾货币资金大幅降至合计55.53亿元，照此发展，三个月内将陷入绝境。在此背景下，泰禾集团被传将被福建当地国企接盘绝非空穴来风。

今年恰好是房企偿债高峰期，据克而瑞数据显示，95家房企2020年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%。

因此，类似的兼并事件可能还将持续出现。

龙头房企准备狩猎竞争寡头座次

5月17日，国家统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积为33973万平方米，同比下降19.3%；销售额为31863亿元，同比下降18.6%；社会消费品零售总额28178亿元，同比下降7.5%。

在房地产市场弱于整体市场的大趋势之下，房地产商业模式转型已经不可逆转，这有利于龙头房企，因为它们具有更大的规模经济效益。

因此，银行融资虽然持续收紧，但对于龙头房企，信贷仍然有渠道。

中国产业信息网数据显示，2018 年 1-5 月，房地产行业总融资 2282.7 亿元，其中龙头房企占比达到 34%， 2017 年全年占比为 17%。融资向龙头集中的趋势明显。2018 年融资成本虽然有所上升，但龙头房企加权融资成本仍基本控制在 8%以下。

尽管如此，早在2018年9月，龙头房企万科就提出了“活下去”的主题词，震动了整个房地产市场。实际上，处于国际贸易前沿阵地深圳的万科当时就应该敏感意识到了来自于贸易顺差的现金流下降将重创房地产业。

在2019年业绩发布会上，万科董事会主席郁亮强调，房企当下应对疫情的两点是：现金为王、手有余粮。

为了抢占市场份额，保障现金流，曾经因为多元化扩张而内外交困的另一个龙头房企中国恒大在一季度发动了75折大甩卖的价格战，这又重创了二三线房企。

4月28日，万科联手深圳国资委等共同设立深圳资产管理有限公司，万科为其第二大股东，持股比例24.1%，认缴10亿元。

看来，龙头房企已经准备好银子，准备在房地产的丛林世界中狩猎，兼并一些弱者和冒进遇险者，竞争未来的寡头座次。